Meny

Renovering får lida av goda tider

Renovering får lida av goda tider

Finns renoveringsskulden kvar? Svaret är ja. Byggindustrin kontaktade några aktörer med kunskap om renovering som nu ger sin bild av de behov som finns.

Jens Linderoth, analysansvarig på Industrifakta, har tagit fram rapporter om byggbranschen de senaste 30 åren. Bland annat via Industrifaktas egen panel med etthundra stora fastighetsbolag som två gånger om året svarar på frågor om bland annat underhållsplaner och hinder för renovering. Han bedömer att cirka 250 000–300 000 lägenheter från byggåren 1961–1975 har ett mer eller mindre omfattande behov av underhåll. Rekordårens stora volymer av byggande har gjort att renoveringsbehovet för lägenheterna infaller ungefär samtidigt. 

– Samtidigt ligger ett stort antal av dessa i områden där det inte går att ta ut så mycket högre hyror. Det har inte gått att göra spekulativa ombyggnationer av fastigheterna för nya målgrupper och det har heller inte varit aktuellt med ombildningar till bostadsrätt. På så vis har det inte funnits så många alternativ för att finansiera upprustningen, säger Jens Linderoth. 

För en del år sedan debatterades underhållsberget, eller renoveringsskulden, flitigt bland annat i Byggindustrin. Men vad hände sedan? I dag talas det inte lika mycket om ämnet, som då beskrevs som en tickande bomb.

– Renoveringsbehovet finns kvar. De senaste åren har det visserligen betats av en hel del, men samtidigt så har det tillkommit nya lägenheter med stora behov. Jag tror helt enkelt att det inte har varit så sexigt att prata om underhållsbehoven. Media generellt har i stället fokuserat på att beskriva den stora nyproduktionen, och nu på slutet att det har byggts bostäder som många inte har råd att bo i, säger han.

Läs mer: M+KD-budget blev en bromskloss.

För drygt tio år sedan talades det mycket om storskaliga renoveringar där fastighetsägarna var inställda på att de bara skulle behöva gå in en enda gång i sina fastigheter och rusta upp allt.

– Nu ser vi att det inte riktigt blev så, utan renoveringarna har varit mer småskaliga.

Ett skäl till det anser Jens Linderoth har varit högkonjunkturen, där det har varit svårt att få in anbud. På grund av bostadsbristen i många kommuner har det också varit svårt att hitta de evakueringsbostäder som behövs vid total-renoveringar.

– Dessutom pratas det mer om hållbarhet och återvinning nu. Det rivs inte ut kök för att sätta in allt nytt längre. Allt sker mer etappvis efter de behov som är mest angelägna, säger han.

Med dagens takt och planer tar det närmare 15 år att komma till rätta med de akuta renoveringsbehoven, där en huvuddel finns i beståndet från 1961–1975. Underhållsvolymen har vuxit med 1–3 procent per år de senaste fem åren, enligt Jens Linderoth. 

– Det är samma skäl som ligger bakom, nämligen högkonjunkturen, som slukat mycket resurser. Men nu börjar det lossna lite för renoveringarna. När vi ställde frågan om underhållsvolymen till vår panel i början av 2019 planerade de för en svag ökning, säger han.

Jens Linderoth bedömer att de kommunala fastighetsbolagen har satsat mer på badrumsrenoveringar och stambyten än de privata ägarna. De privata bolagen har däremot -satsat mer på energirenoveringar, enligt honom.

– Tak, fasader och fönster ligger högt på priolistan för alla.

Några omfattande renoveringsstöd för fastighetsägare har inte funnits det senaste decenniet. 

– Låga räntor och hög uthyrningsgrad har spelat stor roll för att få ihop ekonomin kring renoveringarna. Men behoven är fortsatt större än det finns pengar till, säger Jens Linderoth.

Bristfällig statistik

Varken Boverket eller SCB uppger att de har någon statistik kring renoveringsbehovet i landet. De bedömningar som gjorts av ämnet av olika aktörer går delvis isär.

Trä- och möbelindustrin (TMF) är ytterligare en aktör som har låtit ta fram rapporter om renoveringsbehovet i landet. Arbetet har genomförts av Prognoscentret varje år sedan 2013. De har en hoppfullare bedömning, där de tror att renoveringsskulden kan vara löst 2023. Detta i och med att de renoveringsplaner som bostadsbolagen hade 2013 nu har realiserats. Renoveringsskulden, räknat som antalet lägenheter i behov av omfattande renoveringar, uppgick enligt deras mätning 2013 till 470 000 lägenheter. De uppskattar att 260 000 lägenheter renoverats sedan dess, varav 35 000 mellan 2017 och 2018. I och med det uppskattas antalet lägenheter som fortsatt är i stort behov av renoveringar till drygt 210 000.

En person som nyligen har granskat landets fastigheter är dock Jenny von Platten på Rise. Hon har tillsammans med Carolina Holmberg jämfört cirka 6 000 energideklarationer från fastigheter nu och tio år bakåt i tiden. 

– Av Sveriges totalt cirka 2,5 miljoner lägenheter i flerbostadshus saknar 1,35 miljoner, alltså ungefär hälften, någon registrerad renovering. Det innebär att det inte gjorts någon större investering i fastigheten, men det säger inget om ifall det har skett något löpande underhåll eller ej. Det är alltså väldigt varierande skick inom kategorin icke-renoverade. Det går också att se att bland de icke-renoverade så finns en över-representation av privata hyresvärdar och bland de renoverade finns det en överrepresentation av bostadsrättsföreningar.

Undersökningen visar att störst förbättring av energiprestandan går att hitta för flerbostadshusen som räknas till miljonprogrammet (1960–1975) och folkhemstiden (1945–1960).

– För tio år sedan var energiprestandan bäst, det vill säga högst, i bostadsrätt och lägst hos allmännyttan. Däremellan låg de privata fastighetsägarna. Det vi ser tio år senare är samma fördelning men att skillnaderna har jämnats ut mellan ägarna. Bostadsrätterna har kvar ett försprång, men de omfattande renoveringar som har gjorts hos allmännyttan har gett resultat, säger Jenny von Platten.

Vattenskador går först

Sveriges Allmännytta (tidigare Sabo) lät göra en undersökning under 2017 gällande renoveringsplanerna hos 200 allmännyttiga bolag. Enligt deras renoveringsexpert Stefan Björling kom det då fram att 53 procent av stambytena i deras bestånd är klara medan 47 procent återstår. Fastigheter byggda 1950–1975 är den stora merparten av de allmännyttiga bolagens bestånd. Några medlemmar äger uteslutande bostäder från denna tid. Sammanlagt förvaltar Sveriges Allmännyttas medlemmar drygt 800 000 lägenheter i landet. Alla åtgärder som har med avhjälpande av fukt- och vattenskador har haft högsta prioritet hos medlemmarna. 

– Det är ledningarna för dricksvatten och avlopp som ingår i stambytena. Värmeledningarna är det däremot ingen som talar om än. I och med att de inte innehåller syresatt vatten är de inte så utsatta för korrosion. Men någon gång längre fram i tiden är det dags för byte även av dem, säger han.

Insatserna i ett hus delas allt oftare upp i olika etapper, vilket ökar möjligheten för hyresgäster att bo kvar samtidigt som byggnadsdelar kan bytas när livslängden faktiskt är nådd. 

– Exempelvis så kan ett stambyte ske ett år, fem år senare byts fönster och efter tio år byts taket och utemiljön ut. Hyresgästerna blir inte så störda som vi tidigare trott.

Relining har blivit populärt men är enligt Stefan Björling inte ett alternativ till stambyte.

– Relining använder vi mest för att skjuta upp ett stambyte, säger han.

De senaste tio åren har det skett en ordentlig ökning av renoveringarna hos allmännyttan. Cirka 20 000 lägenheter har renoverats per år under de senaste åren, och det är en nivå som Stefan Björling bedömer att bolagen kommer att ligga kvar på. Men vad som ryms i begreppet totalrenovering skiljer sig åt.

– Det gör att vi inte har exakta uppgifter om vilka åtgärder som har gjorts. Vissa anser att totalrenovering handlar om att nå nyproduktionsstandard, medan andra enbart räknar in stambyte och några andra smärre åtgärder. Det är helt enkelt beroende på vilket företag du pratar med, var i landet det ligger och vem du frågar.

Högkonjunkturen de senaste åren har gjort att de kommunala bolagen inte renoverat i den takt de önskat. De har haft svårt att hitta entreprenörer och många gånger även haft sina egna medarbetare uppknutna i nyproduktion, berättar Stefan Björling. Bland privata hyresvärdar har det blivit allt mer populärt att renovera lägenhet för lägenhet i takt med att de tomställs. Detta är något som även allmännyttan börjat titta på.

– Det kan vara ett sätt att kunna erbjuda lägenheter med olika standard, och hyror, i samma område. Det är ett sätt att differentiera beståndet inifrån och påverka de socioekonomiska förhållandena, säger Stefan Björling.

Ny chans för stort citybygge i Göteborg

Ska ge 250 bostäder bara ett stenkast från Avenyn.
Nyhet
https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/ny-chans-stort-citybygge-i-goteborg-28337

Nya bostäder i Stockholm står tomma

Hushållen har varken råda att köpa eller hyra nyproducerade bostäder i Stockholm.
Nyhet
https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/nya-bostader-i-stockholm-star-tomma-28334

M+KD-budget blev en bromskloss

Planerade insatser och utredningar om renovering läggs på is.
Nyhet
https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/mkd-budget-blev-en-bromskloss-28322
Tornstaden har fått i uppdrag av kommunala Egnahemsbolaget att bygga bostadsrätter i Hammarkullen i Göteborg.

Tornstaden blandar beståndet

Ska bygga bostadsrätter i hyrestäta Hammarkullen.
Nyhet
https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/tornstaden-blandar-bestandet-28319

51 miljoner till byggforskning

17 hållbara projekt får finansiering.
Nyhet
https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/51-miljoner-till-byggforskning-28317

SSM petar vd omedelbart

NCC-veteran blir tillfällig lösning.
Nyhet
https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/ssm-petar-vd-omedelbart-28315

Märsta Förenade köper flera bolag

Bergtäktsköp ska få upp volymerna.
Nyhet
https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/marsta-forenade-koper-flera-bolag-28313

Så hittar du rätt kompetens i byggbranschen - Experterna tipsar om lyckad rekrytering

Annons.
Hur rekryterar man bäst, och varför är det viktigt med ett starkt arbetsgivarvarumärke?
https://byggindustrin.se/sponsrat/bbm-jobb-karriar/sa-hittar-du-ratt-kompetens-i-byggbranschen-experterna-tipsar-om-lyckad

Stockholmarna har korat sin byggnad 2019

Från myndighetsbyggnad till modern skolbyggnad.
Nyhet
https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/stockholmarna-har-korat-sin-byggnad-2019-28312

”En stor mätteknisk utmaning"

Glasfabriken i Hammarby Sjöstad i Stockholm ska byggas på med fyra nya våningar.
Nyhet
https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/en-stor-matteknisk-utmaning-28230

Ny sajt ska underlätta hållbar renovering

Den virtuelle Husbusen ger tips och råd.
Nyhet
https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/ny-sajt-ska-underlatta-hallbar-renovering-28306