Meny

Joachim Hallengren: "Vi ska knäcka koden"

Joachim Hallengren: "Vi ska knäcka koden"

Nyligen börsintroducerade Bonava, före detta NCC Housing, vill öppna dörren för billigare bostäder. Koncernchef Joachim Hallengren vill bygga så att medelsvensson har råd och föra med sig bolagets landvinningar i Tyskland till Sverige. Han strävar efter att knäcka koden till en standardiserad byggprocess.

I Tyskland, ett av nyligen börsintroducerade Bonavas största tillväxtmarknader, bidrar bygglagstiftningen till att bostadsbyggandet kan göras till allt lägre kostnader.

– Paragraf 34 i den tyska bygglagstiftningen ger städer och kommuner möjlighet att snabbköra beslutsprocessen, säger Joachim Hallengren, Bonavas koncernchef, samtidigt som han överlämnar sitt nytryckta visitkort.

Vi sätter oss i det nybildade bolagets besökslokaler i NCC:s huvudkontor på Vallgatan i Solna. Till hösten går flytten till nya egna lokaler nära Fridhemsplan i Stockholm.

– Det man gör i Tyskland är att i princip gå direkt på bygglovshandlingar. Från det att vi förvärvat marken tar det omkring ett år eller maximalt ytterligare ett halvår från markförvärv till byggstart.

Paragraf 34 innebär att om det saknas detaljplan för ett tätortsområde som ska bebyggas och det nya planerade byggandet följer den befintliga bebyggelsen till karaktär, form och täthet så behöver en detaljplan inte tas fram.

Ännu är kopplingen till NCC tydlig, Joachim Hallengrens block pryds av NCC:s logotyp.
Foto: Elin Bennewitz

För fyra år sedan skrev Joachim Hallengren, då affärsområdeschef för NCC Housing tillsammans med Svante Hagman, då affärsområdeschef för NCC Construction, en uppmärksammad debattartikel i Dagens Samhälle, som vänder sig till Sveriges kommuner och landsting.

Uppmaningen i debattartikeln var att svenska politiker måste lära sig av det tyska exemplet som möjliggör bostadsbyggande mycket snabbare och till allt lägre kostnader.

 – Av det har det inte blivit någonting. Ännu har inte frågan rört sig en millimeter, konstaterar Joachim Hallengren i juni 2016.

Den förra regeringen med bostadsminister Stefan Attefall tillsatte ett 70-tal utredningar som resulterade i ett stort antal förslag om regelförenklingar. Men få har ännu satt några spår i utvecklingen.

22 orter och åtta länder

Bonava är efter bolagsbildandet verksamt på 22 orter i åtta länder. Förutom Norden är det främst Tyskland, S:t Petersburg i Ryssland, Estland och Lettland. Inriktningen på verksamheten är renodlat inriktad på bostadsproduktion och att utveckla allt effektivare processer som gör det möjligt att bygga snabbare och billigare.

På lite sikt kommer denna renodling att få stor betydelse för den svenska marknaden även med de tillväxthinder som den fortfarande genomreglerade svenska bostadsmarknaden präglas av, menar Joachim Hallengren.

Närvaron på bostadsmarknaden i åtta länder gör det naturligt att jämföra hur olika villkoren är för byggprocesserna i respektive land. Samtidigt ger det möjligheter att bolagsinternt ta med sig och överföra de bästa erfarenheterna från en marknad till de övriga.

Från Tyskland tar Bonava med sig inriktningen att bygga billigare utan att göra avkall på kvalitet eller designfrågor.

– Vi ska bygga bostäder som vanliga människor har råd att köpa. Men parallellt kommer vi att utveckla byggandet av nya hyresrätter.

Joachim Hallengren vill bygga så att vanligt folk har råd att köpa.
Foto: Elin Bennewitz

Det nya bolaget kommer med inriktningen att ha två ben i sin produktion. Två tredjedelar kommer att inrikta sig på att bygga bostadsrätter för konsumentmarknaden. Hyresbostäderna kommer att utvecklas i samarbete med investerare som exempelvis försäkringsbolag och pensionsfonder.

– Detta är redan en viktig affär för oss i Tyskland och i Finland. I Sverige har vi precis kommit i gång. Vi har gjort två större affärer med investerare, bland annat Folksam, som gör att vi börjar närma oss målet för hyresbostäder i Sverige.

Joachim Hallengren ser de två inriktningarna för bostadsutveckling som bra komplement till varandra. Bonava kommer aldrig att äga bostadsfastigheter själv utan byggandet av hyresbostäder ska utvecklas för att få med sig investerare redan från projektstarten.

– Vi har bättre marginaler från att bygga bostadsrätter men det binder upp vårt kapital. Och högre marginaler svarar mot att vi tar mer risk.

Motsvarande för hyresbostäder är mindre marginaler, mindre ekonomisk risk för Bonava men också bättre kassaflöden.

– Ur ett företagsperspektiv är dessa två affärer ett bra komplement till varandra. Mixen en tredjedel hyresrätter, två tredjedelar bostadsrätter för konsumentmarknaden tror jag på, säger Joachim Hallengren.

Banden upphör successivt

I och med börsintroduktionen av Bonava i juni upphör banden till NCC successivt.

– I Tyskland ska vi växa i de åtta regioner vi är verksamma i dag. Där har vi 30 miljoner invånare. Framför allt handlar det om att introducera Bonavas landvinningar i Tyskland på den svenska marknaden och övriga Norden.

– Det är en jätteutmaning vi har tagit på oss. Vi tror att om vi lyckas flytta över den tyska processen till Sverige så kommer vi att kunna sänka kostnaderna med tio procent.

Joachim Hallengren illustrerar under vårt samtal tankarna genom att rita upp en pyramid på ett papper.

– Kundbasen ser ut som en pyramid. De flesta bolagen ligger här uppe, säger han och markerar spetsen med sin penna. Man erbjuder exklusiva bostäder i high end av segmentet, där de fetaste marginalerna ligger i enskilda projekt.

Joachim Hallengren illustrerar sina tankar med en pyramid.
Foto: Elin Bennewitz

I Tyskland har Bonava sedan länge en annan profil som man nu tar till Sverige och Norden.

– Vi vill jobba här, säger han och pekar mycket närmare pyramidens bas.

– Vi säger affordable, nånting som majoriteten ska ha råd med. Här finns en efterfrågan på bostäder från människor med yrken som sjuksköterskor, lärare, poliser, brandmän – vanligt folk. I Tyskland ligger i dag 70 procent av vår portfölj i det segmentet. säger Joachim Hallengren.

Joachim Hallengren har en definition av affordable:

– Det är att en familj med medianinkomst i det område där vi utvecklar våra projekt ska ha råd att också köpa våra produkter.

”Jag är på gränsen till besatt”

Sedan är det en annan sak att prisnivåer varierar på olika marknader som Berlin, Köln, Stockholm eller Göteborg. För invånarna är det ändå affordable som gäller.

– Jag är på gränsen till besatt av vikten av den här förflyttningen nedåt mot basen på pyramiden, säger Joachim Hallengren. Vi måste, för att kunna jobba långsiktigt, ta fram erbjudanden som vanliga människor har råd med.

Att Bonava lyckats genomföra denna förflyttning på ett lönsamt sätt i Tyskland ger råg i ryggen att det också ska lyckas i Sverige.

– I Sverige har ännu ingen lyckats knäcka koden när det gäller behovet av standardisering av byggprocessen. Byggbranschen har hittills aldrig kunnat skryta med ökad produktivitet jämfört med industrin, snarare tvärtom. Vårt mål i Sverige är att knäcka den koden på samma sätt som vi gjort i Tyskland och marknaderna utanför Norden.

En delseger i den strävan gäller småhusmarknaden. I Södertälje har Bonava lyckats bygga 42 bostadsrätter i Ragnhildskulle där en bostadsrätt på drygt 100 kvadratmeter säljs för 2,5 miljoner kronor, markpriset inkluderat.

– Vi är otroligt stolta i vår organisation över att vi kunde få till det.

Han konstaterar att en börsanalytiker räknat fram att snittpriset på Bonavas försäljningar i Sverige ligger på fyra miljoner kronor.

– Så du förstår vilken förflyttning nedåt i pyramiden vi måste göra.

Olika processer för standardisering

Tyskland har Bonava drivit industrialiseringsgraden och standardiseringen längre än någon annanstans. Grunden är en satsning på det egna designkontoret med 70-talet arkitekter och konstruktörer bland annat. Utöver det har man omkring 300 yrkesarbetare.

I Sverige blir det troligen en annan lösning där man mer och mer kommer att utveckla en construction managementmodell i samarbete med självständiga byggentreprenörer.

I dag är NCC djupt involverade i Bonavas pågående och näraliggande projekt.

– NCC är vår historia, vårt arv, vår kultur och kommer att vara en möjlig leverantör till oss. Jag hoppas de kommer att vara intresserade av att bygga, säger Joachim Hallengren.

Det som skiljer Bonava från byggentreprenörer är tydliga men åtskilda roller i byggprocessen.

– Det är vi som beställare som sätter villkoren hur entreprenaderna genomförs. Som entreprenör är man mer av generalist. Ena dagen bygger man stora komplicerade projekt, nästa dag ett enklare dagis. Vi däremot är renodlade bostadsutvecklare, säger Joachim Hallengren.

Kort om Joachim Hallengren

Utbildning: Civilingenjör, Chalmers.

Karriär: Olika ledande positioner på NCC sedan 1995, senast som affärsområdeschef för NCC Housing och dessförinnan som affärsområdeschef för NCC Property Development. Har suttit i NCC:s koncernledning 2009-2015. I dag koncernchef i Bonava och styrelseordförande i Offside Press.

Intressen: Vandring och klättring.

Familj: Sambo och två barn.

Läser gärna: Science fiction och tidningsmagasin som Offside, Filter och Wired.

Alaa Alshawa fick fast jobb direkt

Och nu startar han eget
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/alaa-alshawa-fick-fast-jobb-direkt-26067

Superfabriken tar Lindbäcks till ny nivå

Webb-tv: Hustillverkarens nya Piteå-fabrik ska täcka efterfrågan.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/superfabriken-tar-lindbacks-till-ny-niva-26064

Birgitta Govén ska bidra till att göra branschen fossilfri

Sveriges Byggindustriers nya energiexpert.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/birgitta-goven-ska-bidra-till-att-gora-branschen-fossilfri-26029

Knutpunkt laddad för nytt dubbelspår

Webb-tv: Resecentrum i Strängnäs nominerat till Årets Bygge.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/knutpunkt-laddad-nytt-dubbelspar-26028

Passiv partnering i ort på frammarsch

Webb-tv: Passivhuset Elmeskolan snabbt klar med partnering.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/passiv-partnering-i-ort-pa-frammarsch-25982

Kulverten samlar alla vitala funktioner

Webb-tv: Vallastadens blodomlopp nomineras till Årets Bygge 2018.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/kulverten-samlar-alla-vitala-funktioner-25957

Renaults första stora pickup imponerar

Men likheterna med kollegornas pickisar är stora.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/renaults-forsta-stora-pickup-imponerar-25908

Ångan banade väg för särpräglat hotell

Webb-tv: Från rivningshot till historiskt hotell.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/angan-banade-vag-sarpraglat-hotell-25906

Trafikplatsen som länkar ihop Göteborg

Webb-tv: Miljö och gott samarbete i fokus på Trafikplats Marieholm.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/trafikplatsen-som-lankar-ihop-goteborg-25878

Kompisskapet är inbyggt i trästommen

Webb-tv: Ungbo 12 skapar boendeform för ungas behov.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/kompisskapet-ar-inbyggt-i-trastommen-25847