Meny

Svalare vindar på het marknad

Svalare vindar på het marknad

Bostadsbyggandet skjuter just nu i höjden. Samtidigt kommer signaler om en mättad marknad för nyproduktion. Men är det krisläge eller normalläge som stundar för bostadsmarknaden?

Allt fler röster talar om en närstående överhettning på marknaden för nyproduktion. I en utbuds- och efterfrågeanalys på flera svenska orter har konsultföretaget JLL och analysbolaget Evidens noterat att utbudet av nyproducerade bostäder är större än efterfrågan – sett till bland annat befolkningens betalningsförmåga. Med en rekordhög byggtakt menar företagen bakom analysen att efterfrågan är mättad på vissa orter. Järfälla, Mölndal och Uppsala hör till orterna som i högst utsträckning riskerar överutbud, enligt analysen.

Maria Pleiborn, analytiker och demograf på WSP, har följt bostadsmarknaden under lång tid. Hon har ifrågasatt om det faktiskt råder bostadsbrist i så stor utsträckning.

– Det handlar mer om att komma till rätta med hur bostadsbeståndet kan användas bättre. Det är en mängd politiska områden som styr det – allt från skattepolitik till äldreomsorg. Vi har många äldre som bor kvar i sina stora bostäder, säger hon.

Att det skulle ske ett prisras i det befintliga bostadsbeståndet är osannolikt, menar Maria Pleiborn. Istället är det de stora nybyggda områdena som kan bli svåra att fylla.

– Problemet är att det byggs för enahanda och endast för de som har råd med höga hyror eller kan ta stora lån.


Bygger nytt trots god tillgång

Det finns kommuner som har en faktisk bostadsbrist, men det finns exempel på kommuner som inte har det, men som bygger ändå.

– Kommunen själv sätter upp fingret i luften och anser att det finns en bostadsbrist. För en kommun kan det ses som ett angenämt problem att ha bostadsbrist då det antyder att kommunen är attraktiv, säger Maria Pleiborn och berättar att hon märker av att bostadsutvecklare mer sällan kommer till henne och frågar om bostadsbehovet i ett område.

– Man tror sig veta att det behövs bostäder och bygger på.

Bland hyresrätterna finns störst risk för förlustaffärer. Hyresgäster som trots allt klarar tuffa inkomstkrav kan inom ett par år söka sig till ett boende med lägre månadskostnad.

– Nyproduktion har ofta kortare kötid, men risken är att hyresgästerna inte vill betala en så hög hyra en längre tid. Har du gjort en taskig analys och tajmar fel i byggandet kan du riskera att stå med tomma lägenheter, säger Maria Pleiborn.

En mättad bostadsmarknad är inget nytt fenomen. När byggandet har ökats på har detta blivit effekten och i nästa steg sjunker nyproduktionstalen.

– Igångsättningen av bostadsbyggandet handlar inte om utbud och efterfrågan, utan är en ren konjunktureffekt, säger Maria Pleiborn.


Bostadsutvecklarna lugna

Från bostadsbyggarhåll tas förändringen med ro, men också vaksamhet. Magnus Lambertsson, försäljnings- och marknadschef på Skanska Nya Hem, menar att den nuvarande marknaden närmar sig en mer rimlig nivå jämfört med den närmast extrema situation som rådde för ett år sedan.

– I grunden känner vi fortfarande att det är en väldigt bra marknad. Men vi är uppmärksamma och följer utbudet. På orter där bostadsutbudet är väldigt stort gäller det att vara extra noggrann i produktutformningen och se till att sticka ut, säger Magnus Lambertsson och berättar att man idag vanligtvis har sålt hälften av bostäderna i ett nytt hus direkt vid säljstart.

– Det betraktas fortfarande som bra, men för ett år sedan blev en större andel såld direkt – och det utan någon direkt marknadsföring.

Han menar att det finns flera faktorer som lett fram till att marknaden nu börjar svalna av något. Hårdare regler för spekulationsköp är en.

– Det var en trend med spekulationsköp 2015 och vad vi kan se är att de som köpte lägenheter då säljer sina lägenheter nu, vilket påverkar utbudet.

Den lokala hanteringen av detaljplaner påverkar också.

– Uppsala är ett klassiskt exempel. Där har kommunen varit duktig på att snabbt hantera nya detaljplaner, vilket har lett till att mycket bostäder har kunnat byggas på samma gång, säger Magnus Lambertsson.

En ytterligare tendens som Skanska har noterat är en ökad efterfrågan på bostadsrättsradhus – en konsekvens av bolånetaket, menar Magnus Lambertsson.

– Att köpa en friliggande villa i dag kan kräva en kontantinsats på 650 000 kronor, vilket är svårt att spara ihop till. Många väljer därför att köpa ett radhus i bostadsrättsform för 2,5 miljoner i stället och klara sig på en kontantinsats på knappt 400 000 kronor. Men det går trender även där. För sju år sedan såg vi att många bostadsrättsföreningar med radhus ombildades till äganderätter.


Mot normalläge

Joachim Hallengren, vd för Bonava, ser också en bostadsmarknad som håller på att återgå till ett normalläge.

– Man ska komma ihåg att de sista tre, fyra åren har varit extrema. Om man inte säljer slut efter första visningen är det kanske egentligen ett sundhetstecken, säger han.

Han menar också att det ännu är för tidigt att tala om några stora förändringar på marknaden.

– Då får man invänta bostadsutvecklarnas rapporter i kvartal tre. Men då har vi augusti där försäljningen inte riktigt har kommit igång, så egentligen är det Q4-rapporterna man måste invänta, säger Joachim Hallengren.

Lokala överutbud kan förekomma, vilket inte är konstigt om det byggs strömlinjeformat och dyrt, menar Joachim Hallengren.

– Men den som söker efter en brusten bubbla i min analys blir nog besviken.

Byggindustrins död riskerar trovärdigheten

Journalistik har högre genomslag.
Nyhet
http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/byggindustrins-dod-riskerar-trovardigheten-26124

Skanska bygger hyresrätter i Malmö

Byggstart 2018.
Nyhet
http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/skanska-bygger-hyresratter-i-malmo-26122

Skanskas Sverigechef: "Jag tror inte att jag kommer sakna Byggindustrin"

Styrelsens medlemmar om beslutet att lägga ner.
Nyhet
http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/skanskas-sverigechef-jag-tror-inte-att-jag-kommer-sakna-byggindustrin-26121

Politiker beklagar Byggindustrins avveckling

Civilutskottet hämtar mycket information från tidningen.
Nyhet
http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/politiker-beklagar-byggindustrins-avveckling-26118

86 år av Byggindustrin

Detta har hänt under åren som gått.
Nyhet
http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/86-ar-av-byggindustrin-26117

Byggindustrin läggs ned

Beskedet meddelades på måndagen.
Nyhet
http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/byggindustrin-laggs-ned-26102

”Branschen förlorar viktig plattform för dialog”

Läsarnas och medlemsföretagens röster om att Byggindustrin läggs ner.
Nyhet
http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/branschen-forlorar-viktig-plattform-dialog-26107

Samarbete ska skapa fler jobb i branschen

Arbetsförmedlingen vill jobba efter byggföretagens modeller.
Nyhet
http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/samarbete-ska-skapa-fler-jobb-i-branschen-26108

Ny kommission ska utreda hyresrätten

Förre bostadsministern Stefan Attefall leder arbetet.
Nyhet
http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/ny-kommission-ska-utreda-hyresratten-26116

7 239 byggare redo att ta ett jobb

Minskning under året.
Nyhet
http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/7-239-byggare-redo-att-ta-ett-jobb-26109