Meny

Samarbete lyfter Helsingborgsområde

Samarbete lyfter Helsingborgsområde

I miljonprogramsområdet Närlunda i Helsingborg pågår ett omfattande renoverings- och förtätningsarbete. I ett partneringsamarbete mellan Peab och Helsingborgshem har delområdet Närlunda Östra renoverats och samtidigt vitaliserats med hjälp av satsningar i de fyra höghusens bottenvåningar. Nu nomineras området till Årets Bygge.

Närlunda i Helsingborg är ett klassiskt miljonprogramsområde. I början av 1970-talet byggde Helsingborgshem totalt 515 bostäder på två år, fördelade på 12 flerbostadshus och 27 radhus. Området ligger centralt i sydöstra Helsingborg. Det är omgivet av grönska och ligger i direkt anslutning till ett koloniområde och till strövområdet Jordbodalen som omger Gåsebäcken. För tio år sedan beslutade Helsingborgshem att bygga den 22 våningar höga byggnaden Höjdpunkten som blev områdets nya landmärke.
– Området hade blivit segregerat. I samband med att vi beslutade att bygga Höjdpunkten bestämde vi att vi måste lyfta och ta hand om hela området, säger Anders Eriksson, projektledare på Helsingborgshem.

Gunilla Wembe, Sweco Architects, Anders Eriksson, Helsingborgshem, och Mani Mozaffari, Peab, står utanför entrén till ett av husen i Närlunda Östra. I samband med renoveringen byggde Helsingborgshem också om entréerna.
Foto: Elin Bennewitz


För att kunna ta ett helhetsgrepp om området genomförde Helsingborgshem en förstudie där de tittade på hur de befintliga huskropparna borde rustas upp samt vilka förtätningsmöjligheter som området bjuder på. Förstudien delar in området i fyra delar. En del består av de 27 radhusen, som Helsingborgshem beslutade att sälja som äganderätter. Nästa område, Närlunda Västra 1, som omfattar 128 lägenheter fördelade på fyra huskroppar, beslutade Helsingborgshem att totalrenovera. Där pågår arbetet ännu. I det tredje området, Närlunda Västra 2 som omfattar 96 lägenheter i fyra huskroppar, beslutade Helsingborgshem att hålla hyrorna på en lägre nivå och endast genomföra de allra nödvändigaste renoveringsarbetena. Där är arbetet avslutat. Det fjärde området, Närlunda Östra, ser Helsingborgshem som tongivande för området.
– Vi gjorde tidigt bedömningen att Närlunda Östra har störst inverkan på området som helhet. Det är det största delområdet och har flest boende, säger Anders Eriksson.
De fyra niovåningshusen i Närlunda Östra, med totalt 264 lägenheter, är byggda med betongstomme och utfackningsväggar. På ena långsidan ligger balkongerna, på andra långsidan är det loftgångar och ingång till lägenheterna. När husen var nya gick färgskalan i blått och orange med stora ytor i betonggrått.
– Det var nog snyggt på sin tid men hade falnat med åren. Husen upplevdes som gråa och tunga. De var slitna och området kändes väldigt otryggt, säger Anders Eriksson.

Nu är betongytorna i Närlunda Östra målade i en ljus grå nyans och balkongerna har räcken av glas.
Foto: Elin Bennewitz


Tidigt i processen genomförde Helsingborgshem en partneringupphandling.
– När vi utvärderade anbuden tittade vi på två delar. Den ena gällde organisationen. Den andra gällde entreprenörarvodet, säger Anders Eriksson.
För att bedöma anbudsgivarnas organisation identifierade Helsingborgshem fyra nyckelroller – projektchef, platschef, kalkylator och partneringledare – där de som la anbud fick fylla i erfarenheter och annat om de tilltänkta personerna i ett standardiserat formulär. Den delen fick störst betydelse i upphandlingen och viktades till 60 procent, övriga 40 procent gällde entreprenörarvodet.
– Det är viktigt att bedömningen inte upplevs som subjektiv, då är risken stor för överklaganden som försenar projektet. Vi ville ha ett tydligt anbudsförfarande och en tydlig tolkning. De som inte vann bjöd vi in till samtal där vi förklarade hur vi gjort bedömningen. Alla höll kanske inte med, men de accepterade vår bedömning och vi slapp överklaganden, säger Anders Eriksson.


De fyra niovåningshusen i Närlunda Östra innehåller totalt 264 lägenheter. Balkongerna ligger åt söder och väster.
Foto: Elin Bennewitz


Partneringupphandlingen omfattade både Närlunda Västra 2 och Närlunda Östra men delområdena har därefter behandlats som två separata projekt.
Helsingborgshem hade positiva erfarenheter av partnering redan innan arbetet med Närlunda inleddes. Det samma gällde Peab som vann upphandlingen.
– Vi på Peab i Helsingborg har arbetat mycket med partnering och har god erfarenhet av det, säger Mani Mozaffari, projektchef på Peab.
För Helsingborgshem har partneringsamarbetet i Närlunda varit så lyckat att de senare genomfört ytterligare en handfull partneringupphandlingar, varav Peab vunnit två. Ett pågår redan och där arbetar samma platschef som tidigare arbetade i Närlunda. Det andra projektet ska komma igång efter årsskiftet.
– Tack vare partnering har vi tillsammans med Peab kunnat se hur vi får mesta möjliga åtgärd för pengarna. Peab har visat sina kalkyler för oss och vi har visat våra kalkyler för dem. Vi har varit tighta sedan 2013, säger Anders Eriksson och ler mot Mani Mozaffari.


LÄS MER: Närodlade trähus med utsikt över Skövde


Efter att partneringupphandlingen var genomförd uppstod ett behov av att knyta en arkitekt till projektet.
– Vi började fundera på hur vi skulle ta hand om den exteriöra biten och beslutade att bjuda in tre arkitektkontor till ett parallellt uppdrag, säger Anders Eriksson.
Helsingborgshem fastnade för ett förslag från Sweco Architects.
– Jag tycker att Närlunda är ett väldigt fint miljonprogramsområde. Det tog vi också fasta på i det parallella uppdraget. Vi ville inte förstöra kvaliteterna, utan snarare lyfta fram dem samtidigt som vi ville modernisera området, säger Gunilla Wembe, kontorschef på Sweco Architects.
I samråd med Helsingborgshem arbetade Sweco Architects vidare med sitt förslag. Fokus hamnade så småningom på att skapa trygghet i området genom att göra om entréerna och bottenvåningarna i husen samt på att modernisera det exteriöra uttrycket.
– Tidigare fanns inget tydligt “här går jag in” eller “här är hus nummer 11”. Det ville vi ändra på. Entréerna var också väldigt mörka och anonyma vilket bidrog till känslan av otrygghet, säger Anders Eriksson.
I dag markeras entréerna av skärmtak och husnumren syns tydligt mot en panel med trämönster som ska skänka värme åt bottenvåningen. Den slutna betongfasaden kring entréerna har också lättats upp genom slitsar i betongen. Entréerna är genomgående och i samråd med Sweco Architects beslutade Helsingborgshem att båda sidorna skulle betraktas som huvudentréen.
– Det finns argument för båda sidorna. Den ena vetter mot parkeringen och gården. Den andra mot gatan och busshållplatsen. Så nu är båda lika tydligt markerade, säger Gunilla Wembe.


LÄS MER: Mittpunkt har fått snillrik tätning


Innanför entréerna finns konstverk i mosaik. De ska representera de fyra årstiderna och är gjorda av Lars Ossler och har funnits på plats sedan 1970-talet. Jörgen Michelsen, arkitekten bakom Närlunda, kallade det för Konstlunda och engagerade Lars Ossler i projektet.
– Vi har lagt mycket tid på att bevara konsten på ett bra sätt, men det viktigaste med entréerna är att de ska kännas välkomnande och trygga, säger Gunilla Wembe.
Nu kan hyresgästerna komma nära konstverken som ligger skyddade bakom glasskivor. Tidigare fanns konstverken i låsta rum med glasväggar.
– Vi vill syresätta miljön här. Generellt var de gamla bottenvåningarna mörka, smutsiga och igenbommade. Vi vill få människor att röra sig i området och vi vill att man skulle kunna se in i bottenvåningarna, säger Anders Eriksson.
I dag är det olika verksamheter i husens bottenvåningar. I det ena har Helsingborgshem skapat ett lokalkontor åt sig själva. Det är ett av sex lokalkontor spridda över Helsingborg. I ett annat hus finns en lokal som hyresgästerna kan hyra med samlingsrum, mindre lokaler och kök samt en lokal som utformats åt Psoriasisförbundet. I ett tredje hus en fritidsgård och en “multilokal” som hyresgästerna kan hyra för att spela pingis, visa film, bada bastu, med mera. Bottenvåningen i det fjärde huset är inte färdigställd eftersom Helsingborgshem vill bygga om den i samråd med den framtida hyresgästen. Det är ännu inte bestämt vem det blir.

Innanför entréerna finns konstverk av mosaik gjorda av Lars Ossler på 1970-talet.
Foto: Elin Bennewitz


Ett annat mål som Helsingborgshem hade för renoveringen var att modernisera byggnadernas exteriöra uttryck. Den mörkgråa betongen fick en ljusare kulör och balkongernas och loftgångarnas fronter byttes från tunga betongblock till glas respektive plåt.
Utöver moderniseringen av det exteriöra uttrycket och upprustningen av bottenvåningarna genomfördes en traditionell miljonprogramsupprustning av husen i Närlunda Östra: stambyte, tilläggsisolering och fönsterbyte.
Andra åtgärder som Helsingborgshem har vidtagit är att tillgänglighetsanpassa husen i den mån det varit praktiskt genomförbart, dra trefas till lägenheterna, fräscha upp trapphusen, tvättstugorna och cykelrummen, installera ett passagesystem och nya postboxar samt sanera asbest. Under projektets gång blev 36 lägenheter tomställda. De har renoverats ytterligare, med nya ytskikt och i vissa fall justerade planlösningar.
– Vi har lagat alla fasader, loftgångsplattor och bärande balkar. Betongen var skadad på många ställen. Vi har också bytt fasadmaterial i utfackningsväggarna i samband med tilläggsisoleringen. Huset ska kunna stå i 50 år till nu, säger Mani Mozaffari.
De nya fönstren har ett U-värde på 0,9 och utfackningsväggarna har fått 100 millimeter tilläggsisolering. Vinden har fått 300 millimeter isolering. De bärande betongelementen har inte tilläggsisolerats, kalkylerna visade att det inte skulle vara ekonomiskt lönsamt.
– Energimässigt ligger husen optimalt placerade. De har en liten sluten gavel mot norr, loftgångar mot öster och balkonger mot väster och söder, säger Gunilla Wembe.
Den som tittar noga ser också att balkongerna blivit större. De var relativt grunda redan från början, och eftersom fasaden skulle tilläggsisoleras blev de ännu grundare.
– Att utöka balkongerna fanns med som idé redan från början. Frågan var hur mycket man kunde lägga på, säger Gunilla Wembe.

Det ursprungliga teglet kompletteras nu av en ny panel med trämönster som ska ge en känsla av värme.
Foto: Elin Bennewitz


Den nya balkongutformningen bestämdes i nära samarbete mellan arkitekter och konstruktörer.
– Vår konstruktör fick titta på hur mycket de befintliga betongbalkarna kunde klara. Det blev utgångspunkt för stålbalken som förlänger balkongen och sedan fick arkitekterna titta på det arkitektoniska, säger Mani Mozaffari.
Även om Sweco Architects rent formellt inte varit en del av partneringsamarbetet tycker Gunilla Wembe att samverkansandan smittat av sig.
– Jag upplever att det varit mycket dialog mellan alla parter. Jag upplever också att arbetet fått ta tid, det har funnits en flexibilitet där fokus varit att hitta det bästa för projektet, säger hon.
Mani Mozaffari tycker att det är till fördel för projektet om alla parter släpps fram i planeringen.
– Ska man vara ärlig, så är det så att om vi entreprenörer bara kör på som vi tycker så blir det inte vackert, men det blir funktionellt. Där behöver arkitekten komma in, säger han.


Balkongerna har förlängts. Den nya utformningen bestämdes i nära samarbete mellan arkitekter och konstruktörer.
Foto: Elin Bennewitz


Mani Mozaffari ser att partnering är särskilt fördelaktigt i renoveringsprojekt där entreprenören måste arbeta i människors hem. I Närlunda Östra har hyresgästerna bott kvar under hela renoveringstiden.
– Samarbetet mellan oss och Helsingborgshem är jätteviktigt. Vi som entreprenör har fått förståelse för kundens kund – det vill säga hyresgästerna. Till exempel har vi kunnat anpassa vår tidplan tillsammans, säger Mani Mozaffari.
Hyresgästerna hade även möjlighet att hyra en annan lägenhet under tiden som deras badrum renoverades, samt tillgång till en lokal med kök, dagrum och vilrum. För att underlätta för hyresgästerna fanns också rollen projektsamordnare med i projektet. Uppgiften var att ta tillvara hyresgästernas intresse och kommunicera med platschefen.
– Jag vill också lyfta fram alla som dagligen jobbat i projektet. De har verkligen bidragit med en positiv stämning. I en av lägenheterna bor en gammal dam som tyckte det var så tråkigt att hon inte orkade julpynta ordentligt. Det var en av snickarna som hörde det och då gick han också hämtade hennes julpynt i förrådet, och ställde fram och pyntade granen. Sen gjorde han samma sak året efter, säger Anders Eriksson.
Den goda stämningen grundlades tidigt. Aktörerna har arbetat medvetet för att skapa en teamkänsla. Det har manifesterats bland annat i att alla som arbetat på platsen haft enhetlig klädsel med Helsingborgshems budskap på ryggen och det egna företagets logga på bröstet.
– Det har varit en trygghet för hyresgästerna att tydligt se vilka vi är. Men det har också svetsat oss samman. Det har hela tiden varit “vi”, inte rörläggare och plattsättare och så vidare, säger Mani Mozaffari.


LÄS MER: Massor av massa med industriellt jätteprojekt


Peab i Helsingborg har som rutin att bjuda in hantverkare till ett heldagsmöte innan projektstart för att bidra till en ökad förståelse för varandras roller och för att underlätta planeringen. I det här fallet blev produktionsstartmötet som det heter särskilt lyckat.
– Byggtekniskt är ombyggnaden i Närlunda inte särskilt komplicerad. Men logistiskt har det inte varit helt enkelt, säger Mani Mozaffari.
I samband med produktionsstartmötet kom rörläggaren på en enkel åtgärd som gjorde att hyresgästerna blev utan vatten i fyra veckor i stället för sex.
– Det är höga hus. Om man stänger av vattnet i en stam är det många lägenheter som blir utan vatten, och det tar ett tag att bli klar med alla lägenheter innan man kan koppla på det igen. Då kom rörläggaren på att han kan gå in på våning 5 första dagen och koppla om vattnet så att bara hälften av våningarna blir utan vatten i början, det gör stor skillnad för hyresgästerna, säger Mani Mozaffari.
En annan sak som underlättade för hyresgästerna var när platschefen tittade på ritningarna och konstaterade att “trapphusen ser väldigt stora ut”. Efter lite arbete, bland annat avstämning kring brandsäkerheten, kom projektgruppen fram till att de kunde lägga tillfälliga toaletter och duschar åt hyresgästerna i trapphusen i stället för på gården.
– Det betyder mycket att slippa gå ut i kylan i november eller januari för att duscha. Vi hade toaletter på varje våningsplan och duschar på vartannat, säger Mani Mozaffari.
Renoveringen av Närlunda Östra har gått i mål, och snart är hela Närlunda färdigrenoverat. Men om tio år kommer området att ha förändrats ytterligare. Nu pågår planeringen av förtätningsprojekt för fullt.
– Grönområdena ska bevaras men vi ska satsa mycket på förtätning här, säger Anders Eriksson.

Närlunda Östra i korthet

Byggherre: Helsingborgshem.
Byggentreprenör: Peab Sverige.
Projektledning: Helsingborgshem.
Projektsamordning med boende: Helsingborgshem.
Installationsbyggledare: 
Helsingborgshem.
Projekteringsledare: Peab Sverige.
Konstruktör: Sweco Structures.
Arkitekt: Sweco Architects.
VVS-konsult: Haraldssons VVS Konstruktioner.
El-konsult: Helkonsult.
Ventilationskonsult: Bi-Vent.
VVS-entreprenör: Bravida Sverige.
Ventilationsentreprenör: Bi-Vent.
Elentreprenör: Bravida Prenad.
Markentreprenör: Peab Anläggning.
Entreprenadform: Totalentreprenad med samverkan/partnering.
Ersättningsform: Riktpris med incitament.
Entreprenadkostnad exklusive moms: 192 miljoner kronor.
Totalkostnad: 250 miljoner kronor.
 

Årets Bygge i korthet

Samhällsbyggnadssektorns mest prestigefyllda tävling! Årets Bygge arrangeras av tidningen Byggindustrin och Business Arena med Svensk Byggtjänst som samarbetspartner.

Tävlingen lyfter fram exempel på det bästa sektorn presterar i kvalitet, samarbete, ekonomi och form. Varje år nomineras totalt 20 projekt. Nomineringarna utgörs av Byggindustrins projektreportage. Vinnaren utses av en expertjury och presenteras på Årets Bygge-galan den 26 mars 2019.

Här kan du läsa mer om Årets Bygge 2019.

 

”Sorgebarnet” blev social och hållbar mönsterkåk

WEBB-TV: Bananhuset i Bergsjön i Göteborg nomineras till Årets Bygge 2019.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/sorgebarnet-blev-social-och-hallbar-monsterkak-27568

Innovationer och ekologi går hand i hand i Piteå

WEBB-TV: Lusthusbacken i Piteå nomineras till Årets Bygge 2019.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/innovationer-och-ekologi-gar-hand-i-hand-i-pitea-27529

Mittpunkt har fått snillrik tätning

WEBB-TV: Tätskiktsbytet på Sergels torg nomineras till Årets Bygge.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/mittpunkt-har-fatt-snillrik-tatning-27482

Massor av massa med industriellt jätteprojekt

WEBB-TV: SCA:s Projekt Helios nomineras till Årets Bygge.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/massor-av-massa-med-industriellt-jatteprojekt-27440

Analytiker med marknadsfokus

Linda Jonsson har sitt drömjobb på Veidekke.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/analytiker-med-marknadsfokus-27418

Konceptbilar vittnar 
om framtidens transporter

Eldrift och självkörande bilar på IAA-mässan i Hannover.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/konceptbilar-vittnar-om-framtidens-transporter-27414

Lyckad klimatbantning på Solna United

På Skanskas projekt Solna United landar klimatutsläppen en bra bit under snittet.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/lyckad-klimatbantning-pa-solna-united-27426

En revolution för den svenska ventilations-branschen

Annons.
Dubbel så snabb installation och hälften så stort klimatavtryck.
http://byggindustrin.se/sponsrat/vilpe/en-revolution-den-svenska-ventilationsbranschen-26887

Dröm om skärgårdsidyll gav liv åt vänskapshus

WEBB-TV: Hogslätts vänboende nomineras till Årets Bygge 2019.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/drom-om-skargardsidyll-gav-liv-vanskapshus-27407

Dubbelspårigt projekt gick som på räls

WEBB-TV: Dubbelspåret Strängnäs – Härad nomineras till Årets Bygge.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/dubbelsparigt-projekt-gick-som-pa-rals-27384

Ljus boning för forskningen

WEBB-TV: Biomedicum nomineras till Årets Bygge 2019.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/ljus-boning-forskningen-27357