Meny

Nytt i det gamla – en framgång i Norrbacka

Nytt i det gamla – en framgång i Norrbacka

Genom att flytta ut förråden på gården har 60 nya ettor skapats i kvarteret Norrbacka i Märsta. Projektet, som är en symbios mellan nybyggnation och renovering, nomineras nu till Årets Bygge 2018.

Från utsidan är det inte mycket som ser annorlunda ut i Märsta-området Norrbacka där Rikshem har 30 stycken hyreshus i två plan. Möjligtvis noterar man de 19 rödmålade gårdshusen med sedumtak som har tillkommit. Nej, det är först när man knackar på i vissa av lägenheterna som den stora förändringen. I varje hyreshus har förrådsutrymmena, två i varje hus, fått ge plats åt totalt 60 nya ettor.

– Det är bostadsbrist och vi letar efter lediga ytor att omdisponera till lägenheter. Vår förre projektledare kom på idén att utnyttja dessa förråd, berättar Denis Samojlenko, projektledare på byggherren Rikshem.

De nya lägenheterna har en yta på mellan 23 och 35 kvadratmeter. De lite större lägenheterna på 34–35 kvadratmeter finns i de hus som är vinkelhus. Dessa större lägenheter har klädkammare, men i övrigt är de nya enrummarna i princip identiska.

I villa- och radhusområdet Norrbacka, med bebyggelse från främst 1970-talet, finns få lägenheter med ett rum och kök. I Rikshems hyreshus är det treor som dominerar.

– Det är bra om vi kan få fler ettor och tvåor, eftersom många efterfrågar just detta, så det här är ett intressant koncept, säger Denis Samojlenko.

 

Även för huvudentreprenören Erlandsson Bygg i Öst var projektet det första i sitt slag.

– Vi har aldrig gjort något liknande. Vi har renoverat lägenheter, men aldrig byggt om förråd till nya bostadsytor, så det här är unikt, säger platschefen Mattias Wilhelmsson.

Både för Mattias Wilhelmsson, Erlandsson Bygg i Öst, och Denis Samojlenko, Rikshem, är Norrbacka ett pionjärprojekt. Att bygga nya lägenheter i befintliga hus i storleksordningen 60 lägenheter är nytt för dem båda. Men det kan bli fler projekt.
Foto: Anders Siljevall

Byggtekniskt är det inga nyheter i projektet, men att bygga nya lägenheter i befintliga hus kräver en del tankeverksamhet. Boverkets byggregler är de samma som vid nyproduktion trots att stommar, väggar och grund är från 70-talet. Ljudkraven har uppfyllts genom tilläggsisolering av fasaden och energifönster.

– Där handlar det i princip bara om att beställa rätt. Sedan har vi genomfört bullermätningar för att kontrollera att lägenheterna håller nivån, säger Mattias Wilhelmsson.

Brandskyddskraven har uppnåtts bland annat genom att göra separata ventilationssystem för de nya ettorna. Varje lägenhet har en egen fläkt.

– Det var en enklare lösning att göra ett separat ventilationssystem för de nya lägenheterna. Det kunde finnas spjäll i de befintliga systemen som kanske inte skulle vara kompatibla med den ventilationen i de nya lägenheterna och påverka brandsäkerheten, förklarar Mattias Wilhelmsson.

Likaså har Erlandsson Bygg i Öst varit noggranna med att täta hål efter den gamla elen i förråden – även detta för att klara brandsäkerheten.

– Det handlar inte om några svårigheter, utan bara att se till att man hittar alla hål, säger Mattias Wilhelmsson.

Badrummen är större än i de äldre lägenheterna. Detta för att klara dagens handikappanpassningsregler.
Foto: Rikshem

Arkitekten Frida Lundblad på Arcum arkitektkontor beskriver också ett relativt enkelt projekt där idén i sig leder till stor nytta för Rikshem och för området. Att hitta bra platser för de nya förrådsbyggnaderna på gårdarna och att skapa små lägenheter som lever upp till moderna krav har varit i fokus för arkitekterna.

– Utmaningen har bestått i att få in alla funktioner med dagens standarder och handikappanpassningsregler på en begränsad yta. Badrummen är till exempel större jämfört med de äldre lägenheterna som är byggda långt tidigare utan dagens krav, säger hon.

Arcum har tidigare arbetat med att få in fler lägenheter på suterrängplan i befintliga hus, men i storleksgraden 60 nya ettor har arkitektkontoret inte genomfört ett liknande projekt.

– Det är en stor vinst för Rikshem som har hittat den här platsen. Det är väldigt många lägenheter som man har fått in i området utan att bygga nytt. Det är finns alltid en utmaning vid ombyggnationer av befintliga byggnader, då originalritningarna sällan stämmer överens med verkligheten. I början av projekteringen togs beslutet att enbart rita upp de fyra typlägenheterna utefter mått tagna i ett par av de 30 byggnader som skulle byggas om. Då det inte fanns möjlighet att göra separata uppmätningar av samtliga utrymmen har vi i byggskedet tillsammans med Erlandssons Bygg kompletterat med ytterligare ritningar på markant avvikande lägenheter. På bygget har man också behövt göra små justeringar, precis som vid alla ombyggnader

 

Även om projektet är annorlunda har byggprocessen flutit på utan några större komplikationer.

– Det har varit lite förseningar, fyra kalendermånader efter den ursprungliga tidsplanen. Men den tiden försökte vi använda för att kunna effektivisera processen och kommunikationen mellan entreprenör, beställare och hyresgäster, säger Denis Samojlenko och fortsätter:

– Genom att effektivisera beslutsprocessen fick vi möjlighet att fatta beslut snabbare, vilket hjälpte oss att hålla den nya tidsplanen som hade aviserats till hyresgästerna och som vi kommit överens med entreprenören om.

Alla befintliga hyresgäster har bott kvar i husen under arbetet. Detta utan några större komplikationer.

– Visst, det är alltid speciellt att bygga om när det finns hyresgäster i närheten, men det gör det även i stamrenoveringar som vi är mer vana vid, säger Mattias Wilhelmsson.

Höga krav ställs dock på kommunikationen med hyresgästerna för att skapa så lite irritation som möjligt.

– Det gäller att informera i god tid. I de flesta fall är avloppsstammen i grannlägenheten och då har vi behövt gå in där och jacka på. Men just den biten har funkat bra. Vi har gått och pratat med hyresgästerna personligen. Viss missnöjdhet är svår att undvika, som när vi har bilat i flera veckor i sträck. Oavsett hur mycket information man går ut med så är det alltid någon som blir störd när vi håller på med rivningsarbeten, men det är inget mer än vad vi har räknat med, säger Mattias Wilhelmsson.

Förråden har fått flytta ut till nya gårdshus, designade och placerade för att passa väl in på gårdarna.
Foto: Anders Siljevall

Denis Samojlenko berättar att det absolut kan bli aktuellt med liknande ingrepp i befintliga hus för att utöka antalet lägenheter.

– Det här är ett lovande projekt där vi har fått en bra produkt. Hittar vi fler lediga lokaler att omdisponera till lägenheter, då bygger vi där om det är möjligt, säger han.

Mattias Wilhelmsson instämmer.

– Jag tror absolut att vi kommer att se mer av liknande projekt. Allt från att nyttja andra lokaler till att bygga på en våning till eller inreda vindar. Det finns en mängd olika möjligheter för att skapa nya bostäder.

Med erfarenheterna från Norrbacka finns det flera saker att ta lärdom av för framtida projekt. Med byggregler efter dagens standard och gamla hus att bygga i finns det en del at tänka på.

–Vi behöver utföra bättre förstudier och noggrannare projektering för att kunna upptäcka vissa moment i god tid. Utifrån det här projektet har vi en sorts bas att utgå ifrån till nästa projekt, säger Denis Samojlenko.

Mattias Wilhelmsson poängterar vikten av att läsa på extra noga.

– När man håller på med lite äldre fastigheter som den här så är ju underlaget inte alltid perfekt. Ritningarna kanske inte stämmer till hundra procent, så visst kan det alltid dyka upp överraskningar på plats. Men ju mer förberedd man är desto smidigare kommer allt gå, säger han.

Norrbacka i korthet

Projektnamn:

Norrbacka 60:1

Byggherre:

Rikshem AB (Steninge Backe i Sigtuna AB)

Byggentreprenör:

Erlandsson Bygg i Öst AB

Hyresgäst:

Privatpersoner via Bostadsförmedlingen

Bygg- och ext. projektledare/Byggplatsuppföljare:

Ramböll Sverige AB

Int. Projektledning:

Rikshem AB

Projekteringsledare:

Erlandsson Bygg i Öst AB

Konstruktör:

Erlandsson Bygg i Öst AB

Arkitekt:

Arcum Arkitektkontor AB

VVS-konsult:

DHW Konsult

El-konsult:

EL Concept Sweden

VVS-entreprenör: 

JG-Rör

Ventilationsentreprenör: 

Assemblin Ventilation AB

Elentreprenör: 

Emil Lundgren AB

Markentreprenör:

Markona

Sidoentreprenör:
Certego

Entreprenadform:

Totalentreprenad

Ersättningsform:
Fastpris

Entreprenadkostnad exklusive moms:
27 6814 440 kr. (enl entreprenadkontrakt)

Totalkostnad: 41 731 882 kr. inklusive moms

Fördjupning

Läs Byggtjänsts tekniska artikel om projektet Norrbacka.

 

De gör en hållbar dröm verklig

Bygger hus med kretsloppstänk.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/de-gor-en-hallbar-drom-verklig-25640

Formbart hus har fått plats i Vallastaden

WEBB-TV: Hållbarhet och flexibilitet har genomsyrat Integralen 6.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/formbart-hus-har-fatt-plats-i-vallastaden-25636

Pigg och effektiv italienare

Rolig att köra, men bekant sen tidigare.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/pigg-och-effektiv-italienare-25602

Lätta våningar i trä förtätar på höjden

WEBB-TV: Audumbla 8 i Umeå har vuxit med två våningar.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/latta-vaningar-i-tra-fortatar-pa-hojden-25596

Cecilia Wemming säljer bostäder i one-stop-shop

Från PR-branschen till bygg med en stark idé.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/cecilia-wemming-saljer-bostader-i-one-stop-shop-25528

Ny teater blir ljuslykta i gammalt kvarter

Humanistiska teatern först ut i Årets Bygge 2018.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/ny-teater-blir-ljuslykta-i-gammalt-kvarter-25489
Från tidigare två modeller finns nya Isuzu D-Max som tio modeller, från singelhytt för dig som vill ha ett större flak och högst en passagerare, till äventyrsbilen AT35.

Bruksbil med stort modellutbud

Isuzu D-Max imponerar.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/bruksbil-med-stort-modellutbud-25444

Nu kommer tryggheten till byggbranschen.

Annons.
Slipp risken för tvister och oseriösa kunder.
http://byggindustrin.se/sponsrat/sejf/nya-tjansten-som-gor-att-du-slipper-oroa-dig-uteblivna-inbetalningar-25651

Städer blir säkrare med biofilter

Byggopusvinnaren Johan Nilsson har studerat klimatanpassning.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/stader-blir-sakrare-med-biofilter-25445
Trapphus som levererats samma dag till projektet Senapsfabriken i Uppsala. Kvarteret Åsikten byggs mitt mellan två HMB Bygg-projekt och logistiken samordnas i Lossningskalendern.

Enkel lösning knäcker nöt

Digital logistikkalender sprider sig som löpeld på NCC
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/enkel-losning-knacker-not-25440
Kvarteret Järnridån i Ängby i Bromma.

Tillbakablick: Rapport från Södra Ängby

Tidningen beskrev ett toppmodernt villaområde 1937.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/tillbakablick-rapport-fran-sodra-angby-25304