Meny

Lyckad renovering med hårda kostnadskrav

Lyckad renovering med hårda kostnadskrav

Här på Krögarvägen 2 i Fittja har partneringkonceptet dragits till sin spets. 68 lägenheter har renoverats samtidigt som hyresgästerna har bott kvar och det uttalade målet har varit att de ska ha råd att bo kvar även efter renoveringen. Nu nomineras Botkyrkabyggens, NCC:s och Spridds projekt till Årets Bygge 2017.

I en källarlokal på Krögar­vägen 2 i Fittja i norra Botkyrka är spåren efter en unik arbetsprocess för renovering av ett miljonprogramshus alltjämt synliga. Skärmar med information om renoveringen och om Fittjas historia står lutade mot väggarna, en stor arkitektmodell av huset tronar vid sin vägg och på golvet är en skiss av en lägenhet uppritad i skala 1:1.

– Här kunde de boende gå runt och visa på saker som inte fungerade bra, eller som det de ville ha, säger Klas Ruin, ansvarig arkitekt på Spridd.

Centralt i Dialogrummet, som det kallas, står ett stort bord där alla husets lägenheter finns inritade. Dialogrummet och den så kallade Köksbordsmodellen har haft stor betydelse för den lyckade renoveringen av Krögarvägen 2. Det var här inne den förtroendefulla relationen med hyresgästerna byggdes upp, och parallellt erbjöds även barnaktiviteter i källaren.

– Vi förstod att det var viktigt att få hit mödrarna, säger Ida Ländin, projektchef på NCC.

Nu när renoveringen av Krögarvägen 2 är klar är det dags för Botkyrkabyggen att ta erfarenheterna från projektet vidare. Botkyrkabyggen har cirka 8700 miljonprogramslägenheter i sitt bestånd, varav cirka 1300 i Fittja.
Foto: Nomi Melin Lundgren

På två månader lyckades projektgruppens projektsamordnare samla in hyresgästgodkännanden från samtliga boenden, vilket kan ses som ett bra jobb.

– När man talar om dialog brukar det ofta mätas i hur mycket hyresgästerna har fått säga till om men här handlade det mer om att bygga relationer och kunskap inför den krävande renoveringsprocessen med kvarboende, och inte något som kom ”von oben”. Det tycker jag att vi lyckats riktigt väl med, säger Klas Ruin.

I dialogsamtalen om renoveringen av Krögarvägen 2 har det från allra första början varit klart vad hyresgästerna kan vara med och påverka. För att genomföra en framgångsrik renovering där de flesta är nöjda med resultatet måste förväntningarna vara realistiska.

Pilotprojektet har banat väg för den nya renoveringsstrategin för Fittjabeståndet och som delar in renoveringen i tre delar som genomförs med minst ett års mellanrum för att minska belastningen på hyresgästerna. Renoveringen består av Stambyte (inklusive viss köksförnyelse och ny el), klimatskal och trygghet i allmänna ytor som tvättstuga och trapphus.

– Det är i trygghetsdelen och i områdesutveckling som hyresgästerna kan påverka mest, tekniska saker som rör och ledningar och klimatskal har de inte något större inflytande över och det tycker jagatt de har förstått, säger Kasper Nilsson, chef för renoveringen på Botkyrkabyggen.

Klas Ruin, ansvarig arkitekt på Spridd, Ida Ländin, projektchef på NCC och Kasper Nilsson, chef för renoveringen på Botkyrkabyggen är några i teamet bakom den lyckade renoveringen.
Foto: Nomi Melin Lundgren

Det är också i de allmänna utrymmena som de största förändringarna har skett. Två bärande mellanväggar i båda entréhallarna har rivits, och de tidigare ståldörrarna har ersatts av glasdörrar för att släppa in ljus och göra det lättare att se om någon går i trapphuset.

Målet för renoveringen har varit att hålla nere kostnaderna så att hyreshöjningen inte ska överskrida 20 procent och att de boende ska kunna bo kvar efter renoveringen. Det har man också lyckats med, 19,3 procent ser hyreshöjningen ut att bli.

Ambitionen att hålla nere kostnaderna har bland annat inneburit att man har satsat på en varsam renovering, med målet att förbättra sådant som redan var bra samt åtgärda sådant som fungerat sämre. Less is more, skulle man kunna säga. I stället för att blåsa ut alla kök av bara farten har man rengjort och målat om och bytt bänkskivor i de fall det var nödvändigt. Badrummen har gjorts om med nya rör och ytskikt.

– Vissa tekniska lösningar har vi valt för att det skulle gå snabbare och innebära mindre störningar för de boende, till exempel har vi valt en luftad konstruktion i badrummen, för att minimera torktider och få ett bra logistikflöde. På det sättet kunde vi hålla nere tiden för badrumsrenoveringen till fyra veckor på en elvavåningsstam, säger Ida Ländin.

I stället för att blåsa ut alla kök har man rengjort, målat om och bytt bänkskivor vid behov.
Foto: Nomi Melin Lundgren

Många av materialen i huset på Krögarvägen 2 är gedigna och har bevarats. Fasaden i krossad marmor och röd älvdalsporfyr har tvättats och fått nya fogar. Trapphusgolven i marmor har slipats. Vissa åtgärder har dock ansetts nödvändiga för byggnadens tekniska skick. Exempelvis har fönstren bytts ut, liksom elsystemet. Ventilation och värmesystem har justerats, nya hissar satts in och så har taket fått tilläggsisolering och ny takduk. Genom dessa åtgärder har både inneklimat och energiförbrukning förbättrats.

Att minimera störningarna för de boende har varit en ledstjärna – och också en av de största utmaningarna – med projektet.

– Det är en stor skillnad att jobba i någons hem mot på en traditionell byggarbetsplats. Men det har också lett till många fina möten, säger Ida Ländin.

Renoveringen av Krögarvägen 2 har sin upprinnelse i tävlingen Nordic Built Challenge 2013 som efterfrågade modeller och lösningar till hur man skulle kunna renovera en miljonprograms­fastighet på ett hållbart sätt. NCC och arkitektkontoret Spridd vann tävlingen med förslaget Fittja People’s Palace.  Som en del av tävlingen fick vinnaren uppdraget att projektera ombyggnaden av Krögarvägen 2.

– Det har varit speciellt roligt att få vara både otroligt konkret och visionär på samma gång, säger Klas Ruin.

Sedan vinsten i Nordic Built Challenge har de tre parterna Botkyrkabyggen, NCC och Spridd arbetat i nära samverkan i pilotprojektet. Målet har varit att lyfta hyresgästernas perspektiv och på att enbart göra de åtgärder som är nödvändiga för att hålla nere kostnaden för hyresgästerna som i slutänden är de som får betala renoveringen genom hyreshöjningar. Ett stort fokus har legat på själva samverkansprocessen.

Många av materialen i husen på Krögarvägen 2 är gedigna och har bevarats. Fasaden i krossad marmor och röd älvdalsporfyr har tvättats och fått nya fogar.
Foto: Nomi Melin Lundgren

I tävlingsförslaget tog NCC och Spridd fram en analysmodell som kallas Miljonprogramsklockan där tolv olika aspekter av området har belysts och analyserats. Arkitektoniska värden, så väl som tekniska och sociala aspekter, har beaktats innan man så småningom landade i ett åtgärdsprogram för fastigheten. I och med arbetet med Miljonprogramsklockan har projektet även exemplifierat modeller och metoder för renovering som är applicerbara för miljonprogrammet generellt.

– Det finns med andra ord skalfördelar i detta, att arbetet kan föras vidare i modifierad form inte bara för Botkyrkabyggen utan även för att tackla den större samhällsutmaningen som arvet efter 60-talets byggboom utgör, säger Klas Ruin.

För Botkyrkabyggen ligger arbetet till grund för företagets framtida renoveringsstrategi.

– Vi har cirka 8 700 miljonprogramslägenheter i vårt bestånd, varav cirka 1 300 av dem finns här i Fittja. Därför har det varit extra viktigt att forma strategin framåt och framförallt att veta vad vi inte ska göra. Det här pilotprojektet har visat att information till hyresgästerna är navet, säger Kasper Nilsson.

Han ser tre faktorer som särskilt viktiga för att projektet har blivit framgångsrikt: effektiv och konstruktiv samverkan i partnering, ett gediget arbete med mål utifrån Miljonprogramsklockan och en omfattande och väl genomförd dialogprocess, kallad Köksbordsmodellen.

Målet för renoveringen har varit att hålla nere kostnaderna så att hyreshöjningen inte ska överskrida 20 procent.
Foto: Nomi Melin Lundgren

När det gäller samverkan mellan parterna är projektets ledning överens.

– Det har fungerat väldigt bra. Även här har vi satsat på människorna i gruppen – alla har fått komma till tals. Vi har tagit partneringtanken på allvar, säger Kasper Nilsson.

Inför att projektet skulle dra igång läste han på om partnering.

– Vi ville inte att NCC skulle sätta oss i passagerarsätet, utan vi ville göra partnering på riktigt. Vi utmanade NCC och Spridd. Vad är era interna mål? Och vi fick NCC och Spridd att tänka i andra banor, säger Kaspar Nilsson.

Ida Ländin håller med.

– Partnering är ofta väldigt affärsmässigt, men vi gjorde interna ordningsregler som vi verkligen har lyckats leva efter, säger Ida Ländin.

Projektet byggde även upp en konflikthanteringstrappa, men den har de inte behövt använda.

I badrummen valde projektgruppen en luftad konstruktion för att minimera torktiderna.
Foto: Nomi Melin Lundgren

Dialogprocessen kring renoveringen av Krögarvägen har också fått de boende att se kvaliteterna i det område och det hus de bor i.

– Det här är otroligt stabila stenhus med en väldigt effektiv infrastruktur. Ofta har man uppfattningen att miljonprogrammet bara är dåligt. Men med små strategiska justeringar, ungefär som när man renoverar ett 1600-talshus, kan man åstadkomma stor förbättring till en rimlig kostnad. Vi renoverar inte för dem som åker förbi på motorvägen utan för dem som bor här och är stolta över sitt område, säger Klas Ruin.

Som arkitekt tycker han också att det är en spännande aspekt att det här området även var ett pilotprojekt när arkitekterna Höjer och Ljungqvist ritade husen på 1970-talet. Bland annat är husen byggda utan bärande innerväggar vilket gör dem mycket flexibla för invändiga justeringar.

Nu när renoveringen av Krögarvägen 2 är klar är det dags för Botkyrkabyggen och de andra aktörerna att ta erfarenheterna från projektet vidare. Allt genom projektet har erfarenheterna dokumenterats noggrant i ett wikpediaformat där olika deltagare i projektet kan dokumentera och söka information.

När renoveringen av Botkyrkabyggens övriga bostäder skrider vidare kommer parterna att vara de samma men personerna i projektledningen kommer att bytas ut.

– Vi har lagt mycket krut på erfarenhetsåterföring i detta projekt. Det är stor omsättning på resurser och svårt att få tag i ”rätt” folk och därför är det extra viktigt att dokumentera. Resurserna är faktiskt den största utmaningen. I slutänden handlar det om människor. Det här har varit som en saga – nu är det dags att omsätta den i renoveringsfabriken, säger Kasper Nilsson.

Krögarvägen 2 i korthet

Byggherre: Botkyrkabyggen.

Byggentreprenör: NCC.

Hyresgäst: 68 stycken hyreskontrakt.

Projektledning: Botkyrkabyggen/NCC/Spridd.

Projekteringsledare: NCC.

Konstruktör: Looström & Gelin

Arkitekt: Spridd.

VVS-konsult: Metator.

El-konsult: Rönninge Elkonstruktion.

Ventilationskonsult: Metator.

VVS-entreprenör: Birka Rör.

Ventilationsentreprenör: Södra Ventilationsgruppen.

Elentreprenör: Rönninge Elkonstruktion.

Entreprenadform: ABT.

Ersättningsform: Löpande räkning.

Entreprenadkostnad exklusive moms: 41 miljoner kronor.

Totalkostnad: 54,4 miljoner kronor.

Årets Bygge i korthet

Årets Bygge är samhällsbyggnadssektorns mest prestigefyllda tävling. Den är ett samarbete mellan tidningen Byggindustrin och Svensk Byggtjänst. Tävlingen lyfter fram exempel på det bästa sektorn presterar i kvalitet, samarbete, ekonomi och form.

Varje år nomineras totalt 20 projekt. Nomineringarna utgörs av Byggindustrins projektreportage. Vinnaren utses av en expertjury och presenteras på Årets Bygge-galan den 27 mars 2017 på Cirkus i Stockholm. Läs mer om galan och köp biljetter här.

Här kan du läsa mer om Årets Bygge 2017. Du hittar också längre reportage samt webbtvinslag om samtliga nominerade projekt.

En reklamkampanj skulle få byggarbetarna att sluta röka i byggbodarna.

Tillbakablick: Slutrökt i bodarna

1987 var det dags för byggarbetarna att fimpa.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/tillbakablick-slutrokt-i-bodarna-25301
Katarina Graffman är antropolog med flera uppdragsgivare inom byggbranschen. Att förstå hur människor lever, inte bara hur de säger att de gör, är en viktig faktor för när man vill sätta människan i centrum.

Vill ge humanister plats inom bygg

Katarina Graffman anser att mer krävs för att sätta människan i centrum.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/vill-ge-humanister-plats-inom-bygg-25256

Goda jobbutsikter i Byggsverige

JM ger högutbildade nyanlända chansen att nå en anställning.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/goda-jobbutsikter-i-byggsverige-25253
Arkitekten och entreprenören Jurrian Knijtijzer provbodde själv sin modul i tre månader för att se om den håller måttet.

Trä ska frälsa holländarna

Starka fördomar hinder för att bygga i ”nytt” material.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/tra-ska-fralsa-hollandarna-25201
I framtiden blir alla produkter råvarubanker. Vi lånar råvarorna från vår planet jorden och lagrar dem i en bank som är produkten, säger arkitekten Thomas Rau.

Ny affärsmodell gör byggnader till materialbanker

Designar för återvinning.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/ny-affarsmodell-gor-byggnader-till-materialbanker-25202
Svante Hagman, ordförande i Sveriges Byggindustrier och affärsområdeschef för NCC Infrastructure.

Har både lokalt och centralt perspektiv

Svante Hagman är Sveriges Byggindustriers nya ordförande.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/har-bade-lokalt-och-centralt-perspektiv-25160

Nationalmuseum innan öppning

En titt bakom kulisserna på renoveringen av ett kulturarv.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/nationalmuseum-innan-oppning-25164
"Fiat Fullback är verkligen en väl avvägd bil som ger en otrolig väghållning och körglädje”

Äkta körglädje i Fiats nya pickis

"Fullback är verkligen en väl avvägd bil som ger en otrolig väghållning och körglädje."
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/akta-korgladje-i-fiats-nya-pickis-25090
Hållbarhetskonsulten Sofia Nyholm upplever att hon har skaffat sig en massa kunskap och fått ny inspiration sedan hon började jobba med USA:s första höghastighetsjärnväg i Kalifornien. Hon vänder hem till Sverige i sommar och sitt jobb på WSP och har då m

Sofia Nyholm bidrar till att bygga ett hållbarare USA

Bygger landets första höghastighetsjärnväg.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/sofia-nyholm-bidrar-till-att-bygga-ett-hallbarare-usa-25091

Cirkulär affär föddes ur ett aha

Företagsparken som gynnar miljö och samhälle.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/cirkular-affar-foddes-ur-ett-aha-25101