Meny
  • Odlingarna mellan kontorsbyggnaderna förser restaurangen i Park 20/20 med grönsaker. Genom ett avtal med kommunen får personer arbetsträna i trädgårdslanden utanför fastighetsutvecklaren Deltas kontor i väntan på att marken ska exploateras. Foto: Johanna Åfreds
    Foto: Johanna Åfreds

Cirkulär affär föddes ur ett aha

Cirkulär affär föddes ur ett aha

Kontors- och företagsparken Park 20/20 utanför Amsterdam byggs i cirkulär anda. Det betyder att husens material, design och all verksamhet innanför och utanför väggarna ska bidra med något positivt till miljö och samhälle, snarare än att vara en belastning. Detta är andra delen vår i serie om cirkulärt byggande i Holland.

– Vårt sätt att bygga är fundamentalt skilt från att ”bara” bygga hållbart. Vi har ändrat alla våra byggmetoder och sätt att göra affärer, säger Owen Zachariasse på Delta Development Group.

Flygplanen landar och lyfter en bit bort men så mycket flygbuller är det inte som når fram till Park 20/20. Den nya företagsparken känns mer som utkastad i ett platt jordbrukslandskap än som granne med Nederländernas internationella flygplats Schiphol. Hoofdoorp heter orten där Park 20/20 är beläget. Härifrån tar resan med pendeltåget till flygplatsen fem minuter och cirka 20 minuter in till Amsterdam. Läget beskrivs, av Owen Zachariasse, som centralt för den som vill ha goda kommunikationer ut i världen. Han är ansvarig för hållbarhet och innovation hos fastighetsutvecklaren Delta Development Group, ett familjeföretag som fick en aha-upplevelse och ställde om till cirkulärt byggande efter att ha läst om Cradle to Cradle-rörelsens visioner. Vagga- till-vagga-tänket går i kort ut på att alla material och produkter kan få nya användningsområden genom rätt grunddesign.

 

Läs även del 1 i Byggindustrins reportageserie om cirkulärt byggande i Amsterdam: Buiksloterham

 

– Allt som byggs i Park20/20 ska kunna monteras ner del för del. Vi ska leverera renare vatten än det vi tog in i husen och vi ska bidra med mer energi än vad vi förbrukar, säger Owen Zachariasse.

Den första byggnaden i den cirkulära företagsparken var klar 2011 då Bosch/Siemens flyttade in. Därefter har bland annat ett energibolag, den internationella fotbollsorganisationen Fifpro, och en resebyråkoncern flyttat in. I år blir den åttonde byggnaden klar, den första som har flera olika hyresgäster på sina fem våningar. Även Delta har naturligtvis byggt sitt eget huvudkontor här. Det är en enplansbyggnad som ligger mitt bland grönskande trädgårdsland och bikupor.

– Det mesta som du ser här inne är certifierat enligt cradle-to-cradle. Stolarna, mattorna, kakel och klinkers. Byggnaden går att ta isär på mindre än en månad. Stål, trä och glas kan enkelt återbrukas. Till exempel så har all metall målats i olika färger så att det ska vara lätt att veta vilket material som är vilket, säger Owen Zachariasse och pekar runtom sig.

Owen Zachariasse, Development Group.
Owen Zachariasse, Development Group.
Foto: Johanna Åfreds

 

I Sverige har cradle-to-cradle certifieringen inte slagit igenom ännu på samma sätt som den gjort i vissa andra länder. Grundkraven för certifiering är att produkten, som alltså kan vara alltifrån ett material till en möbel, innehåller kända material och att de kan återvinnas. De ska vara säkra för hälsa och miljö och även produktionsprocesserna bör vara det. Även sociala faktorer, exempelvis arbetarnas villkor vägs in i bedömningen. Byggnaderna certifieras utöver detta också enligt Breeam. Delta har i och med sitt otraditionella samarbete med materialleverantörer genom åren blivit en katalysator för företag att ta fram fler produkter som har certifierats. Upplägget går ut på att Delta delar en lite större del av vinsten än i traditionella projekt med sina leverantörer mot att de garanterar hög kvalitet och underhåll under längre tid.

– Den riktiga innovationen ligger i vårt samarbete med leverantörerna. De har istället blivit till våra gröna partners. Vi har sagt att vi fortsätter att jobba med er om ni sköter er och om ni inte höjer priserna. Vi sätter ett fast belopp i starten och ber dem utifrån det att ge oss det bästa de har. I gengäld vill vi få transparens och öppna böcker genom hela processen, säger Owen Zachariasse.

Leverantörerna får under projekteringen ha en mer omfattande kontakt med de kommande hyresgästerna och ha mer inflytande i designfasen. Det gör dem samtidigt mer innovativa och ansvarstagande, menar Owen Zachariasse.

– Det är hos materialindustrin som en stor del av förändringen kan ske, säger han.

Fastighetsutvecklaren Delta jobbar i första hand med företag som redan är certifierade enligt cradle-to-cradle. Men i de fall där sådana inte har funnits har de anordnat bland annat speed dating där andra har fått presentera sina produkter. Därefter har

Delta fått göra grundliga kontroller för att se att företaget håller måttet.

– Vi uppmuntrar företagen att certifiera sig enligt bland annat Eco Intelligent Growth innan vi inleder samarbete.

”I många fall har man slutat bygga byggnader för dem de är ägnade för, nämligen människorna som ska bo och arbeta i där. Hur kan en byggnad hålla god kvalitet om den förgiftar de som vistas i den dag efter dag? Om en byggnad bidrar till att minska sjukfrå
”I många fall har man slutat bygga byggnader för dem de är ägnade för, nämligen människorna som ska bo och arbeta i där. Hur kan en byggnad hålla god kvalitet om den förgiftar de som vistas i den dag efter dag", säger Owen Zachariasse.
Foto: Johanna Åfreds

I vissa lägen, särskilt för en del år sedan, har det varit svårt att alls hitta rätt leverantörer. Då har det fått gå ändå. Man kan inte lösa allt på en gång och i vissa lägen måste man vara pragmatisk för att komma vidare, resonerar Owen Zachariasse. De har sett hela framväxten av Park 20/20 som en möjlighet till förbättringar steg för steg, byggnad för byggnad. Delta har även öppnat för leasing av material, något som håller på att bli allt vanligare i Nederländerna.

– Vi hyr en funktion, till exempel hissarna. Det kan även gälla möbler, service, installationer, en fasad. Vi tecknar långa kontrakt som ska ge oss en viss service eller standard under en viss tid och låter kontrakten gå över till hyresgästerna när vi är färdiga med byggnaden. På så vis sjunker de initiala investeringskostnaderna och kostnaderna för underhållet, ger oss en bättre marginal, stimulerar bättre kvalitet, säger Owen Zachariasse.

Enligt honom har investeringarna enligt de cirkulära principerna varit företagets mest lönsamma hittills. Hyrorna som går att ta ut i fastigheterna ligger 15–30 procent högre än konventionella fastigheter i samma läge. Det senaste projektet ligger 1,4 procent under budget. Owen Zachariasse påpekar att det går inte bara att driva projekt efter ideologi, då går företaget snabbt omkull.

– Vi behöver precis som alla andra ha lönsamhet. Skillnaden är bara att numera ställer vi oss också frågan om hur vi kan använda företaget som ett verktyg för att åstadkomma förändring, säger han.
 

Jobbar med samma företag 

En viktig del i förklaringen till lönsamheten är även att Delta jobbat med samma arkitekt, byggentreprenör, och som nämnts tidigare, materialleverantörer, i alla sina byggnader i Park 20/20.

– Vi har kapat våra byggkostnader med nitton procent från den första byggnaden till den senaste. Det tog tre år att hitta arbetsformen oss emellan, skulle vi börja jobba med ett nytt team skulle det vara som att förlora tre år, säger Owen Zachariasse.

Han jämför med det traditionella sättet att handla upp entreprenader på där entreprenörer tävlar med lägsta pris.

– De försöker hitta en miniminivå för lägsta acceptabla kvalitet till lägst pris. Det leder till dålig kvalitet, ingen innovation och en relation mellan inblandade parter som är baserad på motsättningar. Man ser hållbarhet mer som en kostnad istället för som en nödvändighet för att nå god kvalitet.

Ofta har Delta haft kontakt med kunden en lång tid innan projektstart. Hela byggprocessen startar med en mycket grundlig projekteringstid. Den börjar med en kick off med sex veckors workshops tillsammans med kunden där projektgruppen tar reda på kundens värderingar, affärsidé och visioner.

– De är med och lyfter fram vad som är positivt att ha med i byggnaden och vad de helst vill slippa. Vi tar reda på vad som får hyresgästens företag att blomstra, vad produktivitet är för dem. Alla våra beslut om byggnaden syftar till att optimera användarens upplevelse. Byggnaden är inte bara fyra väggar och ett tak som ett företag stoppar in sina anställda i utan ett verktyg för företagets framgång och lönsamhet. Det brukar de tycka är en intressant inställning, säger Owen Zachariasse.

 

Designen är avgörande

Designen är en avgörande punkt inom cirkulär ekonomi, där tanken är att med rätt design kan ett material ge näring eller nyttjas i ett annat sammanhang om behoven eller funktionen ändras i framtiden. Arkitekten får därför en mycket viktig roll och i Park 20/20 har alla byggnader ritats av det amerikanska arkitektkontoret William McDonough + partners som specialiserat sig på byggande enligt cirkulära principer.

 – I början visste vi bara att vi ville bygga på detta sätt men hade ingen aning hur vi skulle gå till väga. Därför har samarbetet med William McDonough varit oerhört betydelsefullt. De har även gjort masterplanen för hela området, säger Owen Zachariasse.

Hur mycket dyrare blir det att bygga på detta vis, är en vanlig fråga som Owen Zachariasse får. Men han menar att det inte blir dyrare vare sig för fastighetsutvecklaren eller kunden. Genom grundlig projektering, långvariga samarbeten med mera ökar effektiviteten. För kundens del har det inte heller inneburit att de behövt betala mer än vad de avsatt i sin budget. Genom att minska på byggnadens storlek har kunden fått en byggnad i toppklass utan att ha behövt betala mer än de planerat, förklarar Owen Zachariasse.

– För oss handlar det inte om att sälja kvadratmeter utan att förse kunden med de kvadratmeter som de verkligen behöver. En mäklare agerar på det första viset men inte vi. Vi identifierar de kvadratmeter som de har behov av och genom intelligent design har vi ofta, men inte alltid, lyckats göra byggnaden mindre.

Han fortsätter:

– Vi visar dem vår budget och vad vi tjänar. I utbyte får vi reda på vilken budget kunden har avsatt för projektet. Vi optimerar byggnaden för dem. Många gånger har de själva överskattat hur mycket yta de behöver. De har inte känt sig lurade. De flesta har köpt sina byggnader efteråt trots att tanken varit att de skulle hyra.

 

Foto: Johanna Åfreds

Alla byggnader har konstruktioner som gör dem lätta att bygga om eller riva. För ägarna ger det en större trygghet att deras investering någorlunda enkelt kan flyttas eller byggas om till exempelvis skola eller bostäder om marknaden för kontorslokaler sviker. Allt arbete görs i BIM och all information om vilka material som har byggts in finns noggrant dokumenterat.

– Det gör att kunden alltid kan räkna på hur många kilo stål eller andra material som byggnaden innehåller. Om de, som i vårt fall, är lätta att utvinna får även materialet ett värde på en andrahandsmarknad istället för att bli till en kostnad när en byggnad rivs, säger Owen Zachariasse. 

Exempel på cirkulärt byggande i Park 20/20

 

Foto: Johanna Åfreds
  • Kyl- och värmeanläggningen är gemensam för alla byggnader på området.
  • Det finns ett gemensamt vattensystem med kanaler och dammar på området. Allt regnvatten rinner hit, svart och gråvattnet separeras. Gråvattnet går till ett heliofytfilter där gräs och vass filtrerar vattnet så att det kan användas till bevattning och spolning av toaletter igen.
  • Uppvärmt ytvatten från dammarna pumpas ner i ett bergrum för uppvärmning av byggnaderna. Kallvattnet lagras i ett annat bergrum och utnyttjas för nedkylning av byggnaderna under varma dagar.
  • Alla energilösningar är baserade på el. Inga fossila bränslen, så som den i Nederländerna så vanliga gasen, har släppts in i området.
  • Grönskande väggar och tak.
  • Solpaneler.
  • Området producerar mer energi än de förbrukar.
  • Byggnaderna ses som “materialbanker” istället för avfall i och med att de är demonterbara. Alla byggmaterial är kartlagda och dokumenterade I BIM.
  • Stärkande av biologisk mångfald med hjälp av bon för fladdermöss, fjärilar andra arter som har sin naturliga hemvist i området. Bikupor för att stärka pollinering.
  • Ekologisk produktion av grönsaker i växthus som sedan tillagas och säljs i områdets restaurang.
  • Optimal placering av byggnaderna för bästa utnyttjande av sol och skugga.
  • Stort fokus på inomhusklimat och god arbetsmiljö. Atrium och växtlighet för naturlig cirkulation av luft. Dagsljus tas tillvara och skärmas av utefter behov.
Cradle-to-Cradle – certifiering (C2C)

Genom den oberoende, icke vinstdrivande organisationen Cradle to Cradle Products Innovation Institute kan företag certifiera material och produkter. Grundkraven för certifiering är att produkten innehåller kända material (till 100 ppm), att materialen kan återvinnas, att produkterna och materialen är säkra för hälsa och miljö och att produktionsprocesserna, inklusive användningen av luft, vatten och energi, uppfyller kraven. Sociala faktorer som arbetares villkor vägs också in i bedömningen. Certifiering sker på nivåerna ”Basic”, ”Silver”, ”Gold” och ”Platinum” baserat på hur väl kraven uppfylls.

De gör en hållbar dröm verklig

Bygger hus med kretsloppstänk.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/de-gor-en-hallbar-drom-verklig-25640

Formbart hus har fått plats i Vallastaden

WEBB-TV: Hållbarhet och flexibilitet har genomsyrat Integralen 6.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/formbart-hus-har-fatt-plats-i-vallastaden-25636

Pigg och effektiv italienare

Rolig att köra, men bekant sen tidigare.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/pigg-och-effektiv-italienare-25602

Lätta våningar i trä förtätar på höjden

WEBB-TV: Audumbla 8 i Umeå har vuxit med två våningar.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/latta-vaningar-i-tra-fortatar-pa-hojden-25596

Nytt i det gamla – en framgång i Norrbacka

Webb-tv: Gamla förrådsrummen gav plats till 60 ettor.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/nytt-i-det-gamla-en-framgang-i-norrbacka-25561

Cecilia Wemming säljer bostäder i one-stop-shop

Från PR-branschen till bygg med en stark idé.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/cecilia-wemming-saljer-bostader-i-one-stop-shop-25528

Ny teater blir ljuslykta i gammalt kvarter

Humanistiska teatern först ut i Årets Bygge 2018.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/ny-teater-blir-ljuslykta-i-gammalt-kvarter-25489

Nu kommer tryggheten till byggbranschen.

Annons.
Slipp risken för tvister och oseriösa kunder.
http://byggindustrin.se/sponsrat/sejf/nya-tjansten-som-gor-att-du-slipper-oroa-dig-uteblivna-inbetalningar-25651
Från tidigare två modeller finns nya Isuzu D-Max som tio modeller, från singelhytt för dig som vill ha ett större flak och högst en passagerare, till äventyrsbilen AT35.

Bruksbil med stort modellutbud

Isuzu D-Max imponerar.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/bruksbil-med-stort-modellutbud-25444

Städer blir säkrare med biofilter

Byggopusvinnaren Johan Nilsson har studerat klimatanpassning.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/stader-blir-sakrare-med-biofilter-25445
Trapphus som levererats samma dag till projektet Senapsfabriken i Uppsala. Kvarteret Åsikten byggs mitt mellan två HMB Bygg-projekt och logistiken samordnas i Lossningskalendern.

Enkel lösning knäcker nöt

Digital logistikkalender sprider sig som löpeld på NCC
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/enkel-losning-knacker-not-25440