Meny

Beprövad teknik gjorde upprustningen lyckad

Beprövad teknik gjorde upprustningen lyckad

Ett sju år långt renoveringsprojekt i Borlänge avslutades 2014. Lägenheter som var svåruthyrda blev populära hyresrätter när området bytte karaktär. Nu nomineras renoveringen av Betesgatan 2–10 i Borlänge till Årets Bygge 2015.

Det är en frostig dag i Dalarnas mitt, Borlänge. En av Tunabyggens anställda hinner berätta att i dag har hon åkt skidor till jobbet. De fem nyrenoverade gårdarna längs Betesgatan i stadsdelen Bullermyren ligger trivsamt inbäddade. Hyreshusen som uppfördes i tegel 1964–1965 har fått till- och påbyggnader i en omfattande totalrenovering som varade 2007 till 2014.

– Varje entré har fått utanpåliggande hisstorn. Dessutom har vi byggt på en våning med fler lägenheter på taken, vilket var ett sätt att slå ut kostnaderna och finansiera tillgänglighetsanpassningen, berättar Tomas Löfgren, teknisk chef på det allmännyttiga bolaget Tunabyggen.

Bolaget slog flera flugor i en smäll. Påbyggnaden av 86 nya lägenheter uppe på taken blev ett sätt att få till nyproduktion till en lägre kostnad. Nu kostade det cirka 900 000 kronor per lägenhet (totalentreprenadskostnad utan moms) i stället för mellan 1,5 och 2 miljoner kronor vid nyproduktion från grunden.

Diskussionerna om vad som skulle göras med husen startade för cirka tio år sedan. Området började bli slitet och det var svårt att hyra ut lägenheterna på fjärde våningen. Det var jobbigt att gå i trapporna. Tunabyggen ingick ett partneringavtal med Skanska.

– Hur det skulle bli formades i samarbete. Stambyte och hissar var viktiga delar från start. Helt ny ventilation blev möjlig i och med att det byggdes ett helt nytt tak, berättar produktionschefen Håkan Lindberg från Skanska.

En central FTX-ventilationsanläggning bidrog till en energibesparing som gick från närmare 170 kilowattimmar per kvadratmeter och år till dagens cirka 90 kilowattimmar. Målet var att komma ned till 100. Nya energi­effektiva fönster och ny styrutrustning bidrog också till resultatet.

– Vi tilläggsisolerade på utfackningsväggarna under och ovanför alla fönster. Tegelfasaden var i fint skick så det var inte försvarbart att tilläggsisolera i sin helhet, säger Niclas Svenman, projektchef på Skanska.

En rad andra energi- och miljöåtgärder var uppe för diskussion. Det rörde sig om solvärme i alla dess former, solceller och idéer om värmelagring i ackumulatortankar på gårdarna. Till slut avgjorde kostnaden att det blev mer traditionella åtgärder.

– Vi måste tänka på att de här frågorna avgjordes för nästan tio år sedan och det har hänt väldigt mycket på energiområdet sedan dess. Hade det varit i dag hade till exempel en satsning på solceller säkert blivit av, säger Niclas Svenman.

Projektet handlades upp i fem etapper med optioner på varje etapp. Första etappen startade våren 2007 och var klar ett år senare. Här behöll man de gamla köken, gamla fönster och balkonger. I de senare etapperna gjordes allt nytt.

– När hyresgästerna blev tillfrågade om den första etappen kom det fram att de tyckte att allt kändes nytt och fräscht, utom köken, där vi bara hade målat om luckorna. Vi utredde och kom fram till att vi kunde sätta in nya kök, och även balkonger, för inte så mycket mer pengar i etapperna som följde. Det har vi igen på underhållssidan och ledde till en total nykänsla för hyresgästerna, säger Tomas Löfgren.

Att det även var värt att byta ut alla fönster var ett beslut som fattades i resten av projektet.

– Om några år kan det vara dags att byta ut fönster i husen som renoverades först, där vi valde att spara alla fönster. Det är inte så kul som fastighetsägare att först ta ett stort grepp och sen behöva gå tillbaka efter bara tio år och börja gå in i lägenheterna för att göra åtgärder igen. Det är en lärdom som vi nu har med oss, fortsätter Tomas Löfgren.

Ytterligare en lärdom från den första etappen var att det fanns ett större behov av information till de boende än Tunabyggen var beredd på. Hyresgästerna, som fick flytta till tomma lägenheter runtom i Borlänge under renoveringstiden, hade många frågor.

– Vi anställde en projektsamordnare inför de andra etapperna. Det fanns ett stort behov av en anställd för att hålla kontakten med de boende, berättar Tomas Löfgren på Tunabyggen.

De 276 gamla lägenheterna och de 86 nya tillgänglighetsanpassades. Hissarna är bara en del i detta. Dessutom breddades alla dörrar inne i lägenheterna, badrummen disponerades om, nivåskillnader vid entréerna togs bort. Även garage, förråd och tvättstugor totalrenoverades. I princip är det bara stommen och fasaderna som har blivit kvar. Hyresförändringen i den sista etappen, som blev klar hösten 2014, gick från cirka 5 400 kronor i månaden till cirka 7 100 kronor för en lägenhet på 76 kvadratmeter.

Fördelen med partnering, och att jobba i ett projekt som sträcker sig hela sju år över tid, har varit många tycker de inblandade. Produktionschefen Håkan Lindberg kunde exempelvis sköta hela den sista etappen själv, något en person vanligtvis inte hinner med.

– Vi har även kunnat spara pengar på inköp i och med att det har varit samma leverantörer hela tiden, säger han.

Idéer har kunnat förfinas genom åren. Tack vare den stora skalan blev det ett effektivt projekt, tycker de inblandade.

– I och med dagens lagar om upphandling kan det bli väldigt långa processer och kräva stora pengar om man gör många små upphandlingar. Om det görs en ny upphandling för varje etapp kan alla erfarenheterna omöjligt fångas upp av beställaren, säger Niclas Svenman från Skanska.

Han fortsätter:

– Det har varit kul att ha fått jobba i ett så pass långt projekt uppdelat i etapper. I vår bransch är det väldigt sällan man får göra samma sak flera gånger. Det handlar ofta om att uppfinna hjulet om och om igen.

Tomas Löfgren från Tunabyggen håller med:

– Vi har även ställt som krav att det ska vara samma folk med i de olika etapperna för att inte gå miste om erfarenhetsöverföringen.

De tre församlade byggarna räknar ut att de haft ungefär 50 byggmöten totalt under projekttiden. Strategimöten har hållits två gånger per år. Större utvärderingar har gjorts efter varje etapp. De rena partneringmötena hölls mest i starten.

Betesgatan 2-10 i korthet
  • Byggherre: Tunabyggen
  • Arkitekt: Mondo
  • Byggentreprenör: Skanska
  • VS-entreprenör: Imtech
  • Ventilationsentreprenör: Rosells plåt och ventilation
  • Elentreprenör: Imtech
  • Markentreprenör: Skanska
  • Konstruktör: Ramböll
  • VVS-konsult: ÅF
  • Elkonsult: Sweco
  • Projektkonsult: Structor
  • Entreprenadform: Totalentreprenad med partnering
  • Ersättningsform: Löpande räkning med rörlig del
  • Entreprenadkostnad (ej mark) exklusive moms: 296 miljoner kronor. Hus: 334 miljoner kronor inklusive moms. Mark/garage: 39 miljoner kronor inklusive moms
Årets Bygge i korthet

Årets Bygge är samhällsbyggnadssektorns mest prestigefyllda tävling. Den är ett samarbete mellan tidningen Byggindustrin och Svensk Byggtjänst. Tävlingen lyfter fram exempel på det bästa sektorn presterar i kvalitet, samarbete, ekonomi och form.

Varje år nomineras totalt 20 projekt. Nomineringarna utgörs av Byggindustrins projektreportage. Vinnaren utses av en expertjury.

Här kan du läsa mer om Årets Bygge 2015, inklusive längre reportage om samtliga nominerade projekt.

Ett nav för forskning och möten i Uppsala

Webb-tv: Delad entreprenad uppskattat när innovationshuset Hubben byggdes.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/ett-nav-forskning-och-moten-i-uppsala-25806

Restaurering ger en kyrka för framtiden

WEBB-TV: Gustaf Vasa församling förnyar och bevarar.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/restaurering-ger-en-kyrka-framtiden-25761

Svenska bergsklättrare byter spån på norska kyrktak

Experter på uppdrag i väst.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/svenska-bergsklattrare-byter-span-pa-norska-kyrktak-25726

Camilla Einarsson blev bygglogistiker av en slump

Från PR-jobb till Vallastaden.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/camilla-einarsson-blev-bygglogistiker-av-en-slump-25684

En kunskapslänk mellan stad och land

Webb-tv: Bananformad skola nominerad till Årets Bygge.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/en-kunskapslank-mellan-stad-och-land-25676

De gör en hållbar dröm verklig

Bygger hus med kretsloppstänk.
Porträtt
http://byggindustrin.se/artikel/portratt/de-gor-en-hallbar-drom-verklig-25640

Formbart hus har fått plats i Vallastaden

WEBB-TV: Hållbarhet och flexibilitet har genomsyrat Integralen 6.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/formbart-hus-har-fatt-plats-i-vallastaden-25636

Pigg och effektiv italienare

Rolig att köra, men bekant sen tidigare.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/pigg-och-effektiv-italienare-25602

Lätta våningar i trä förtätar på höjden

WEBB-TV: Audumbla 8 i Umeå har vuxit med två våningar.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/latta-vaningar-i-tra-fortatar-pa-hojden-25596

Nytt i det gamla – en framgång i Norrbacka

Webb-tv: Gamla förrådsrummen gav plats till 60 ettor.
Fördjupning
http://byggindustrin.se/artikel/fordjupning/nytt-i-det-gamla-en-framgang-i-norrbacka-25561