Meny

"Bostadsrätternas köpare kan få mer inflytande"

"Bostadsrätternas köpare kan få mer inflytande"

Nationalekonomins fader, Adam Smith, beskriver inte enbart hur en marknad i konkurrens fungerar för säljare och köpare när säljaren är rädd om sitt rykte utan även motsatsen. Det kan även appliceras på byggandet av bostadsrätter, skriver forskaren Jonas Anund Vogel och professor Hans Lind, KTH.

Adam Smith beskrev i sin bok Wealth of Nations från 1776 hur marknaden som genom en osynlig hand transformerar egenintresse till allmänintresse. Konkurrensen och kundens möjlighet att gå till ett annat företag gör att det enda sättet att tjäna pengar för ett företag är att producera prisvärda varor. Han pekade emellertid också på att om köpare och säljare bara möts en gång så kan det löna sig att sälja en vara med sämre kvalitet – givet att det tar tid för köparen att upptäcka den bristande kvaliteten. Ju mer komplex varan är och ju okunnigare köparen är, desto större är risken för produkter med dålig långsiktig kvalitet.

Ser vi på byggsektorn ur detta perspektiv så framstår byggande av bostadsrätter som det potentiellt mest problematiska i och med att 1) den aktör som designar och bygger bostadsrätter saknar långsiktigt ansvar, 2) att byggnaderna blir allt mer tekniskt komplicerade och 3) de som köper bostadsrätter oftast är totalt okunniga om byggteknik. Under senare år har det kommit flera exempel på tvivelaktiga tekniker, till exempel enstegstätade fasader, och dessa är överrepresenterade inom bostadsrättssektorn. På senare tid har även mer allmänna varningar för kommande tekniska problem inom särskilt bostadsrättssektorn publicerats.

Rykte och varumärke starka faktorer

Däremot finns det faktorer som kan göra att företag inte utnyttjar möjligheten att lura köpare där ett gott rykte och starkt varu­märke antagligen är den viktigaste. Uppkomna problem kopplade till företagets produkter kan leda till framtida problem att sälja. Därmed kan ett företag tjäna på att producera prisvärda produkter även om inte samma köpare kommer tillbaka och även om inte köparen själv kan bedöma kvaliteten. Ytterst är det en empirisk fråga hur stark denna ryktes­faktor är, men flera faktorer kan göra att mekanismen inte är tillräckligt stark. I större företag kan höga lönsamhetskrav och snäva budgetar göra att chefer på lägre nivåer pressas att välja billigare men mer riskfyllda tekniker. Lojaliteten mot företaget kan även bli lidande när personalomsättningen är hög vilket kan leda till att anställda bryr sig mer om kortsiktiga resultat än företagets långsiktiga varumärke. I mindre företag eller enskilda bostadsrättsföreningar bildade av till exempel riskkapitalister kan varumärket vara av sekundärt intresse i de fall ägarna inte räknar med något lång tid i branschen.

Vi pekar i en längre artikel i Ekonomisk Debatt på några olika sätt att motverka kortsiktighet vid teknikval i samband med byggande av bostadsrätter:

1. Man kan ge de framtida boende inflytande under projekterings- och produktions­faserna.

2. Man kan införa auktorisation för företag/ägare som ska uppföra bostadsrätts­föreningar.

3. Ett tredje alternativ, som är enklare att genomföra, är att ha en officiell representant i interimstyrelsen med roll att bevaka projekterings- och produktionsprocesserna utifrån de framtida boendes perspektiv och slutligen intyga att produkten håller en rimlig kvalitetsnivå och att risken för framtida ökade driftskostnader är låg. Boverket skulle kunna ansvara för detta. 

Ett fjärde och något svagare alternativ är att kräva att byggaren ger mer information till framtida köpare om de tekniska val som gjorts till de framtida köparna. Är det etablerad teknik som valts? Finns studier som visar att detta är en pålitligt och hållbar teknik. Till varje tekniskt system ska en utförlig beskrivning av både prestanda och kvalité upprättas, liksom en sammanfattande symbol ungefär som miljömärkning av vitvaror.

Dessa alternativ kan kombineras på olika sätt. Om ett företag har en auktorisation för att skapa bostadsrättsföreningar är det kanske inte nödvändigt att kräva att en officiell representant ska ta del av arbetet i interim-styrelsen.

Pernilla Ström

Ta lärdom av brittiska misstag

Socialdemokraterna låter vänstern hållas om vinstförbud i välfärden.
kronika
http://byggindustrin.se/artikel/kronika/ta-lardom-av-brittiska-misstag-26355
Staffan Åkerlund

Det går inte att ignorera Sverigeförhandlingen

Att inte bygga har också ett pris.
ledare
http://byggindustrin.se/artikel/ledare/det-gar-inte-att-ignorera-sverigeforhandlingen-26357

Krafttag mot vibrationsskador

Mer kunskap och åtgärder behövs.
debatt
http://byggindustrin.se/artikel/debatt/krafttag-mot-vibrationsskador-26350
Fredrik Friblick

Fyra bröllop och en begravning

Byggandet behöver visionärt ledarskap.
kronika
http://byggindustrin.se/artikel/kronika/fyra-brollop-och-en-begravning-26327
Erik Kalmaru

Prissänkning kan leda till innovationstänk på bostadsmarknaden

Står kraschen inför dörren eller inte?
kronika
http://byggindustrin.se/artikel/kronika/prissankning-kan-leda-till-innovationstank-pa-bostadsmarknaden-26339

Den första tröskeln måste sänkas

Sverige har inte en bostadsmarknad utan flera.
debatt
http://byggindustrin.se/artikel/debatt/den-forsta-troskeln-maste-sankas-26312
Staffan Åkerlund

En elbil på väg mot Mars är bara det första steget

Det är inte ofta vi skriver om evigheten i tidningen Byggindustrin. Men nu finns chansen.
ledare
http://byggindustrin.se/artikel/ledare/en-elbil-pa-vag-mot-mars-ar-bara-det-forsta-steget-26326
Nils-Eric Sandberg

Den besvärliga fastighetsskatten

Fastighetsskatten har aldrig avskaffats.
kronika
http://byggindustrin.se/artikel/kronika/den-besvarliga-fastighetsskatten-26283

Räcker effekten till när förbrukning av el ökar?

Sannolikt kommer framtida byggnader bli mer el-intensiva trots el-effektivisering.
debatt
http://byggindustrin.se/artikel/debatt/racker-effekten-till-nar-forbrukning-av-el-okar-26280
Staffan Åkerlund

Finns det verkligen för många bostäder till salu?

Människorna ÄR staden. Tillsammans skapar individerna förutsättningarna för välstånd.
ledare
http://byggindustrin.se/artikel/ledare/finns-det-verkligen-manga-bostader-till-salu-26282